Термины, которые встречаются при покупке жилья

У каждого термина — короткое определение, статья Кодекса, из которой оно взято, ссылка на официальный текст и дата сверки.

• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT, муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости)

  IMT — муниципальный налог на возмездную передачу права собственности на недвижимость, расположенную в Португалии. Обязан его уплатить приобретатель, а считается налог с большей из двух величин: с цены, указанной в договоре, или с valor patrimonial tributário объекта. Единой ставки нет — таблица ступенчатая и меняется в зависимости от назначения объекта и региона, поэтому сумма растёт не пропорционально цене.

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI, ежегодный муниципальный налог на недвижимость)

  IMI — ежегодный налог на valor patrimonial tributário сельских и городских объектов, расположенных на португальской территории; поступления принадлежат муниципалитету, где объект находится. Обязан его платить тот, кто был собственником объекта в последний день года, к которому налог относится. Ставку для городских объектов каждое муниципальное собрание устанавливает ежегодно, в пределах вилки, предусмотренной Кодексом IMI.

• Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI, надбавка к муниципальному налогу на недвижимость)

  AIMI — ежегодный налог на сумму valor patrimonial tributário городских объектов на португальской территории, которыми sujeito passivo владеет как собственник, узуфруктуарий или обладатель права застройки. Из-под него выведены, среди прочего, объекты, отнесённые к торговым, промышленным и предназначенным для услуг, а также объекты вида «прочие». Из облагаемой величины вычитается фиксированная сумма, когда sujeito passivo — физическое лицо или неразделённое наследство.

• Imposto do Selo na compra de imóvel (гербовый сбор при покупке недвижимости)

  Imposto do Selo взимается с действий, договоров, документов и прочих событий, перечисленных в Общей таблице гербового сбора (Tabela Geral do Imposto do Selo). Возмездное приобретение права собственности на недвижимость отнесено к позиции 1.1 этой таблицы и облагается со стоимости — сверх IMT. Применяемая ставка — 0,8 %.

• IMT Jovem (освобождение от IMT при покупке молодыми)

  «IMT Jovem» — обиходное название освобождения от IMT при первом приобретении городского объекта или отдельной единицы (fração autónoma), предназначенной исключительно под habitação própria e permanente, тем, кому на дату передачи не больше чем 35 лет. Освобождение действует до верхней границы первой ступени собственной шкалы таких приобретателей, а это 330 539 €. Исключены приобретатели, которые на дату передачи владеют жилым городским объектом или владели им в предыдущие три года.

• Habitação própria e permanente (HPP, собственное постоянное жильё)

  Habitação própria e permanente — объект, где собственник и его домохозяйство живут постоянно: именно там закреплён налоговый домицилий (domicílio fiscal). Кодекс IMT не определяет это выражение отдельной нормой: он пользуется им как предпосылкой освобождения и более мягкой шкалы, и первая фраза здесь — наше прочтение такого употребления. Назначение, заявленное при покупке, определяет применимую шкалу IMT.

• Valor patrimonial tributário (VPT, налоговая стоимость объекта)

  Valor patrimonial tributário — стоимость объекта для налоговых целей, определяемая по правилам Кодекса IMI. У городских объектов под жильё, торговлю, промышленность и услуги она выводится формулой, которая соединяет базовую стоимость застроенных объектов, площадь и коэффициенты назначения, местоположения, качества и комфорта, а также возраста. У сельских объектов формула другая и строится от доходности земли. Это база IMI и AIMI.

• Coeficiente de localização (коэффициент местоположения, zonamento)

  Coeficiente de localização — один из множителей формулы valor patrimonial tributário городских объектов. При его установлении учитываются транспортная доступность, близость социальной инфраструктуры, наличие общественного транспорта и расположение в зонах высокой рыночной стоимости недвижимости. Применяется он по однородным зонам каждого муниципалитета, определённым в zonamento, а возможная вилка задана Кодексом IMI.

• Prédio urbano (городской объект недвижимости)

  Для налоговых целей prédio — часть территории вместе с водами, насаждениями, зданиями и сооружениями, постоянно с нею связанными, входящая в чьё-либо имущество и имеющая экономическую ценность. Городскими считаются все объекты, которые не должны быть отнесены к сельским. Городские объекты делятся на жилые, торговые, промышленные и предназначенные для услуг, участки под застройку и прочие.

• Prédio rústico (сельский объект недвижимости)

  Сельскими объектами по общему правилу считаются земли вне городского поселения, которые не должны быть отнесены к участкам под застройку и обычное назначение которых — использование, приносящее сельскохозяйственный, лесной или животноводческий доход. Сельскими бывают и некоторые земли внутри городского поселения, когда иного использования для них быть не может и ведётся именно такое. Классификация определяет и способ расчёта valor patrimonial tributário, и применимое обложение.

• Sujeito passivo (налогообязанное лицо)

  Sujeito passivo — лицо, физическое или юридическое, обязанное уплатить налог и исполнить сопутствующие обязанности. В IMT это по общему правилу приобретатель объекта. В IMI — собственник объекта в последний день года, к которому налог относится, либо узуфруктуарий и обладатель права застройки, когда такие права существуют. В AIMI круг тот же, что и в IMI, но считается он на первый день года.

• Caderneta predial (выписка из налогового реестра недвижимости)

  Caderneta predial — документ со сведениями об объекте, внесёнными в налоговый реестр (matriz predial): по каждому учтённому объекту заполняется и выдаётся sujeito passivo выписка утверждённого образца. Получают её на Portal das Finanças, без похода в отделение. Она показывает налоговое положение объекта, а не его юридическое положение.

• Certidão permanente do registo predial (постоянная выписка из реестра недвижимости)

  Регистрация подтверждается выписками, действительными в течение определённого срока и продлеваемыми. Certidão permanente — это предоставление сведений такой выписки на сайте, по коду доступа. Она имеет доказательственную силу для всех юридических целей, на тех же условиях, что и выписка на бумаге. Подписку на неё оформляют на срок, который затем продлевают тем же кодом, не запрашивая другой документ.

• Registo predial (реестр недвижимости)

  Registo predial существует прежде всего затем, чтобы предавать огласке юридическое положение объектов недвижимости ради надёжности оборота. Регистрации подлежат, среди прочего, юридические факты, которые влекут возникновение, признание, приобретение или изменение права собственности. Представлять такие факты на регистрацию по общему правилу обязательно.

• Contrato-promessa de compra e venda (CPCV, предварительный договор купли- продажи)

  Contrato-promessa de compra e venda — соглашение, которым стороны обязуются позже заключить куплю-продажу объекта недвижимости. Когда речь о здании или единице уже построенной, строящейся или подлежащей постройке, он должен быть оформлен документом за подписями сторон, с личным удостоверением подписей и подтверждением строительной лицензии. Сумма, переданная будущим покупателем, предполагается задатком (sinal).

• Escritura pública (нотариальный акт)

  Escritura pública — публичный документ, составляемый нотариусом и оформляющий юридическую сделку. Договор купли-продажи недвижимого имущества действителен, только если совершён через escritura pública или documento particular autenticado, при том что специальная норма может предусмотреть иное. Это и есть момент, в который право собственности переходит к покупателю. Нотариус же проверяет личности сторон и представленные документы.

• Documento particular autenticado (DPA, удостоверенный частный документ)

  Documento particular autenticado — написанный и подписанный сторонами документ, содержание которого подтверждается перед лицом, полномочным его удостоверять. При купле-продаже недвижимости он годится как замена escritura pública, с той же действительностью по форме. Действительность удостоверения зависит от электронного депонирования самого документа и всех бумаг, которыми он сопровождается. Удостоверять такие документы вправе, помимо нотариуса, advogado, solicitador и conservador.

• IMI familiar (вычет из IMI за иждивенцев)

  IMI familiar — фиксированный вычет из IMI по городскому объекту, служащему habitação própria e permanente для sujeito passivo или его домохозяйства, зависящий от числа иждивенцев. Существует он только в тех муниципалитетах, чьё собрание за него проголосовало. Размер растёт с числом иждивенцев (dependentes a cargo) по таблице Кодекса IMI.

• Cláusula de salvaguarda do IMI (оговорка о защите от роста IMI)

  Cláusula de salvaguarda ограничивает ежегодный рост начисленного IMI по городским объектам или их частям, служащим habitação própria e permanente для sujeito passivo. Начисление каждого года не может превысить начисление непосредственно предшествующего года, увеличенное на большую из двух величин: на фиксированную сумму либо на треть разницы между налогом от valor patrimonial tributário, установленного нынешней оценкой, и налогом, который вышел бы от прежней оценки.