Что проверить перед покупкой новостройки
В новостройке и при покупке на этапе стройки почти весь риск сидит в предварительном договоре (CPCV): разрешение на строительство, задаток, ипотека застройщика и IMT, который придётся заплатить ещё до сделки. Проверьте это до оплаты: после подписания задаток вернётся в двойном размере, только если договор нарушит продавец (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Покупка на этапе стройки: у договора своя форма
Если предварительный договор касается здания или квартиры готовых, строящихся или ещё не начатых, подписи должны быть заверены в присутствии сторон, а наличие разрешения на строительство или на эксплуатацию, по тексту Гражданского кодекса, — удостоверено (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Сейчас многие стройки идут по уведомлению вместо разрешения: всегда просите документ, на основании которого строят, и номер дела в муниципалитете, и проверяйте, что они относятся именно к этому дому.
Продавец может сослаться на несоблюдение этих требований, только если в нём виноват покупатель. Форма защищает вас: договор, в котором не указан документ на стройку, — тревожный признак, а не формальность.
Задаток: что теряете и что получаете
Всё, что покупатель платит по CPCV, считается задатком (sinal), пока не доказано иное. Не исполнил договор покупатель — задаток пропал; не исполнил продавец — покупатель вправе требовать двойную сумму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
В стройке доплаты к задатку по ходу работ могут составить большую часть цены. Двойной размер чего-то стоит, только если застройщику есть чем платить: попросите, чтобы эти платежи покрывала банковская гарантия или страхование, и чтобы это было записано в договоре.
IMT придётся заплатить ещё до сделки
Если предварительный договор разрешает уступить права по нему другому лицу, IMT платится уже при подписании, а сама уступка облагается снова (artigo 2.º do Código do IMT). Такой пункт часто встречается при продаже на этапе стройки; если перепродавать до сделки вы не собираетесь, попросите его убрать.
Получить ключи до сделки — для IMT это тоже покупка, кроме случая, когда жильё будет вашим основным и договор не разрешает уступку (artigo 2.º do Código do IMT).
Пониженный НДС и IMT для нерезидента
Строительство жилья, которое продают покупателю для постоянного проживания, может идти с пониженным НДС, и это указывается в договоре купли-продажи (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026). Кто купил такое жильё, должен перенести туда налоговый адрес в течение шести месяцев и оставаться там следующие 12 месяцев; иначе платит надбавку к IMT в размере 10 % налоговой базы.
Покупатель-нерезидент платит IMT по единой ставке 7,5 % при покупке жилья, без льгот и снижений, если раньше уже не признавался налоговым резидентом Португалии (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Разницу вернут по заявлению, если в течение двух лет вы станете налоговым резидентом или в течение шести месяцев после покупки выставите жильё в аренду с умеренной платой и сдадите его не меньше 36 месяцев за первые пять лет; заявление подают в течение шести месяцев с даты, когда вы стали резидентом или подписали договор аренды.
Ипотека застройщика
Проекты почти всегда строятся в кредит под залог участка или здания. Перед сделкой попросите certidão permanente — выписку из реестра недвижимости: в ней видны ипотеки и аресты. Квартира должна перейти к вам без обременений, а залог — сниматься тем же актом.
Если в выписке ещё нет отдельных квартир, дом не разделён на квартиры в реестре, и той квартиры, которую вы покупаете, юридически ещё нет. Спросите, когда её зарегистрируют, и не назначайте сделку раньше.
Энергосертификат до предварительного договора
Собственник обязан передать покупателю копию энергосертификата до подписания CPCV, а оригинал — до сделки (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Для дома, который ещё строится, это предварительный сертификат. Класс энергоэффективности даёт представление о том, сколько будет стоить отопление и кондиционер, — сравнивайте его между проектами так же, как цену.
Дефекты: сроки идут с передачи ключей
Купили у застройщика жильё для себя, как потребитель? По Decreto-Lei n.º 84/2021 у вас 10 лет на дефекты несущих конструкций и пять лет на остальные — с момента передачи. После того как вы сообщили о дефекте, права прекращаются через три года, если их не реализовать.
При передаче ключей пройдите квартиру со списком, сфотографируйте и запишите всё, что нашли. Что зафиксировано в этот день, потом трудно оспорить.
Кто продаёт: проверьте лицензию
Посредничать в сделках с недвижимостью можно только с лицензией IMPIC. Спросите номер лицензии (AMI) у каждого посредника — у агентства и у любого специалиста, с которым говорите, в том числе через flatin.pt, — и проверьте его в публичном списке до любой оплаты. Застройщику, который продаёт свои квартиры сам, такая лицензия не нужна.
Могу ли я потерять задаток?
Да, если договор не исполнит покупатель. Если продавец — покупатель вправе требовать двойную сумму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Что проверить перед подписанием CPCV на строящееся жильё?
Заверенные подписи и документ на стройку (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil), certidão permanente с ипотеками, энергосертификат (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) и то, разрешает ли договор уступку прав.
Может ли IMT понадобиться заплатить до сделки?
Да: если договор разрешает уступить права или если вы получили ключи до сделки, а жильё не будет основным (artigo 2.º do Código do IMT).
Сколько IMT платит покупатель-нерезидент?
7,5 % при покупке жилья, без льгот и снижений; разницу вернут по заявлению, если в течение двух лет он станет налоговым резидентом или сдаст жильё с умеренной арендной платой (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).
Сколько времени есть на претензии по дефектам новостройки?
При покупке у застройщика как потребитель: 10 лет на несущие конструкции и пять лет на остальное, с момента передачи (Decreto-Lei n.º 84/2021).