Как купить квартиру в Португалии: по шагам
Чтобы купить квартиру в Португалии, нужно получить NIF, посчитать бюджет с налогами, решить вопрос с ипотекой, выбрать район и квартиру, проверить документы, подписать предварительный договор и затем купчую (escritura). После покупки каждый год платится IMI.
NIF и налоговый представитель
Без португальского налогового номера (NIF) не открыть счёт в местном банке и не подписать ни предварительный договор, ни купчую. NIF получают в налоговой (serviço de finanças) лично или через представителя; виза и вид на жительство для этого не нужны.
Тому, кто живёт вне Евросоюза и Европейской экономической зоны, с появлением недвижимости в Португалии нужен налоговый представитель, срок назначения 15 дней; обязанность снимается, если подключить электронные уведомления на Portal das Finanças (Ofício Circulado n.º 90057/2022). Сама покупка жилья права на проживание не даёт.
Бюджет: налоги и расходы сверх цены
К цене добавляются IMT (налог на переход собственности), гербовый сбор (imposto do selo) 0,8 % и расходы на нотариуса и регистрацию. Шкала IMT ступенчатая: для основного жилья необлагаемая ступень доходит до 106 346 €, а у покупателей первого основного жилья не старше 35 лет своя шкала, без налога до 330 539 €; её называют IMT Jovem.
Гербовый сбор для них тоже ниже: вычитается до 2 644,31 €, если цена не выше 660 982 € (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Покупатель, который никогда не был налоговым резидентом Португалии, платит IMT по единой ставке 7,5 % без льгот (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT); разницу можно вернуть по заявлению, если в течение двух лет стать налоговым резидентом.
IMT платится в день начисления или в течение 30 дней после него (artigo 36.º do CIMT). Калькулятор IMT посчитает ваш случай по нужной шкале.
Ипотека
На основное жильё банк даёт не больше 90 % стоимости квартиры, на второе жильё 80 % (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Первый взнос и налоги платятся из своих денег, поэтому ответ банка лучше получить до подписания предварительного договора.
Кредит берут в банке напрямую или через ипотечного брокера. По ипотеке подключаем лучших ипотечных брокеров. Калькулятор покажет ежемесячный платёж для выбранных цены, взноса и срока.
Где жить
От района зависят цена квадратного метра, транспорт и дорога до работы. Гиды по городам оценивают каждый район и дают источник у каждого числа, а карта сравнивает города рядом.
Ставка IMI тоже своя в каждом муниципалитете. У каждого муниципалитета на сайте есть страница с действующей ставкой.
Поиск квартиры
В каталоге собраны новостройки по всей стране: цены по типологиям и откуда взята каждая цена.
Если нужна помощь с покупкой, у flatin.pt есть лицензия на посредничество с недвижимостью AMI 28163: мы организуем показы, готовим предварительный договор, бронируем нотариуса и ведём до escritura. Для покупателя услуги flatin.pt бесплатны.
Что проверить до подписания
Запросите certidão permanente из реестра недвижимости: в ней видно собственника, ипотеки и аресты. В новостройке ипотеку застройщика снимают в момент подписания купчей, а ваша квартира должна значиться в реестре до того, как назначат дату.
Для квартиры на этапе строительства проверьте разрешение на строительство и номер дела в муниципалитете. Энергосертификат продавец передаёт до предварительного договора (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Лицензию AMI посредника сверьте с открытым списком IMPIC.
Предварительный договор и задаток
Предварительный договор купли-продажи (CPCV) фиксирует цену, задаток и срок подписания купчей. Если квартира построена, строится или ещё не начата, подписи заверяются лично, а в удостоверяется наличие разрешения на строительство или на эксплуатацию (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
Деньги, уплаченные по предварительному договору, считаются задатком (sinal): откажется покупатель, задаток пропадает; не выполнит договор продавец, покупатель вправе требовать двойную сумму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil). Если договор разрешает уступить позицию третьему лицу, IMT нужно платить уже при подписании (artigo 2.º do Código do IMT); если перепродавать не собираетесь, попросите убрать этот пункт.
Купчая и регистрация
При подписании купчей (escritura) квартира переходит к вам. Её подписывают у нотариуса, в отделении Casa Pronta или в виде частного документа, заверенного адвокатом или солиситором (solicitador); если есть ипотека, банк подписывает в том же акте.
После купчей покупку вносят в реестр недвижимости, и новая certidão permanente показывает квартиру уже на ваше имя.
После покупки: IMI и ежегодные расходы
IMI платится каждый год. Ставку устанавливает муниципалитет, от 0,3 % до 0,45 % налоговой стоимости (artigo 112.º do CIMI); налог начисляют в следующем году и платят в мае, августе и ноябре, в зависимости от суммы.
К этому добавляются взносы кондоминиума, страховка и AIMI при крупной недвижимости. Если покупаете жильё, чтобы в нём жить, можно получить временное освобождение от IMI (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), если налоговая стоимость и доход семьи укладываются в лимиты, а налоговый адрес перенесён в это жильё в течение шести месяцев.
Может ли иностранец купить квартиру в Португалии?
Да. Нужен NIF, а покупатель, который никогда не был налоговым резидентом Португалии, платит IMT по единой ставке 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Сама покупка права на проживание не даёт.
Сколько стоит покупка сверх цены?
IMT по ступенчатой шкале, гербовый сбор 0,8 %, нотариус и регистрация. Калькулятор IMT посчитает сумму для вашего случая.
Можно ли потерять задаток?
Да, если откажется покупатель. Если договор не выполнит продавец, покупатель вправе требовать двойную сумму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).