Ипотека в Португалии: сколько даст банк и по каким правилам
Банк может дать до 90 % стоимости жилья, которое станет вашим основным местом жительства, и до 80 % — второй квартиры или жилья под сдачу. Это лимиты Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), и зависят они от назначения жилья, а не от того, где вы живёте. Платежи по всем вашим кредитам (плавающая или смешанная ставка — с надбавкой) не должны превышать 45 % чистого дохода, а срок — до 40 лет, если вам не больше 35 лет, и до 35 лет — если больше.
Сколько банк может дать
Лимит считается от меньшей из двух сумм: цены покупки и оценки, которую делает аккредитованный оценщик (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Если оценка ниже цены, разницу вы доплачиваете сами — сверх первого взноса.
Лимиты зависят от цели кредита. Нерезидент, который покупает жильё для отдыха или под сдачу, упирается в 80 % — как резидент, покупающий вторую квартиру. Действующая рекомендация отменила и исключение, по которому банки финансировали полностью собственную недвижимость на продаже: теперь и на неё действуют общие лимиты.
Банк может дать меньше, и некоторые так и делают для нерезидентов: BPI указывает до 70 % для иностранцев-нерезидентов, UCI — 70 %, novobanco — 80 % для резидентов и граждан ЕС, Великобритании, Шенгена, США и Канады. Таблица условий семи кредиторов с датой сверки каждой строки — в статье об ипотеке для нерезидентов.
Какой платёж банк допустит
Banco de Portugal рекомендует, чтобы платежи по всем вашим кредитам не превышали 45 % месячного дохода после налогов и соцвзносов. Новый кредит входит в эту сумму по повышенной ставке: при сроке больше десяти лет и плавающей или смешанной ставке индекс повышают не меньше чем на 1,5 процентного пункта (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal); при смешанной берут так посчитанный платёж после фиксированного периода или платёж фиксированного периода, если он больше.
Банк может превысить лимит по кредитам на сумму до 10 % того, что он выдаёт за полугодие, если обоснует: лимит — это правило, а не автоматический отказ. Если к концу срока вам будет больше 70 лет, банк считает ваш доход меньше как минимум на 20 % — пропорционально годам после этого возраста, если только вы уже не на пенсии.
Срок и возраст
Максимальный срок — 40 лет для заёмщика не старше 35 лет и 35 лет для тех, кто старше; при двух заёмщиках считается возраст старшего (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Банки добавляют предел возраста к концу кредита: в Caixa Geral de Depósitos, например, 75 лет.
Пример: нерезидент покупает вторую квартиру
Квартира за 300 000 €, первый взнос 60 000 €, кредит 240 000 € на 30 лет, покупателю 38 лет. По средней ставке новых ипотечных кредитов за август 2026 — 3 % — платёж 1 011,85 € в месяц. Банк проверяет его по повышенной ставке 4,5 %, это 1 216,05 €; чтобы он уложился в 45 % дохода, нужно зарабатывать не меньше 2 782,34 € в месяц чистыми (с гербовым сбором с процентов). Ставка 3 % — средняя по рынку: в предложениях для нерезидентов из таблицы TAN — 4,422 % у BPI и 4,647 % у novobanco, и платёж и нужный доход растут вместе с ней.
Сверх первого взноса до сделки вы платите IMT 22 500,00 € — по единой ставке 7,5 % для покупателя-нерезидента, гербовый сбор 2 400,00 € с покупки и 1 440,00 € с кредита (0,6 %) и 700,00 € за регистрацию покупки и ипотеки в Casa Pronta. Всего 87 040,00 € своих денег. Комиссии банка, оценка и страховки сюда не входят: каждый банк публикует их в своём прейскуранте.
Цифры — из нашего ипотечного калькулятора: поменяйте цену, взнос, срок или возраст и посмотрите свой случай.
Что меняется для нерезидента
Лимиты Banco de Portugal от резидентства не зависят; зависят политика каждого банка и налоги. Покупатель-нерезидент платит IMT по единой ставке 7,5 %, без льгот, если только он раньше не был налоговым резидентом Португалии; если станет им в течение двух лет, разницу аннулируют по заявлению (статья 17 Кодекса IMT).
Для заявки нужен португальский налоговый номер (NIF). Остальной список у каждого банка свой: UCI, например, просит налоговую декларацию, кредитную историю из страны проживания и банковские выписки за последние шесть месяцев.
Если вы зарабатываете не в евро, кредит в евро считается кредитом в иностранной валюте (статья 4 Декрета-закона 74-A/2017). Банк обязан объяснить валютный риск, предложить способ его ограничить и предупреждать вас, когда из-за курса долг или платёж вырастут больше чем на 20 % (статья 20 того же декрета-закона).
С процентов в каждом платеже берётся ещё гербовый сбор 4 %. И банк требует страховки: в Caixa Geral de Depósitos обязательны страхование жизни и страхование жилья.
Может ли нерезидент получить ипотеку в Португалии?
Может. Лимиты Banco de Portugal те же — 80 % для второй квартиры, — но кому и сколько давать, решает каждый банк: у некоторых есть отдельный продукт для нерезидентов с кредитом до 70 %.
Можно ли купить без первого взноса?
По правилам Banco de Portugal банк даёт не больше 90 % на основное жильё и 80 % на любое другое, в том числе на недвижимость самих банков. Кредит на всю стоимость бывает только в отдельных государственных программах для молодых покупателей основного жилья и никогда — на вторую квартиру. Взнос, взятый потребительским кредитом, правило не обходит: платёж по нему входит в расчёт 45 %.
Фиксированная, смешанная или плавающая ставка?
Большинство банков предлагают все три, плавающая привязана к Euribor. При плавающей или смешанной ставке банк оценивает, что вы потянете, по повышенной ставке — не меньше чем плюс 1,5 процентного пункта при сроке больше десяти лет.
Сколько своих денег нужно?
В примере выше — 87 040,00 € на квартиру за 300 000 €: первый взнос и налоги на покупку и кредит. Лимит считается от цены, а не от цены с налогами.