Что покупатель платит сверх цены

Что платится сверх цены

Слагаемых четыре. IMT зависит от того, будет ли жильё основным, и от возраста покупателя. Гербовый сбор считается от той же базы. Нотариус и регистрация — не налог и не фиксированная величина: их называет нотариус до подписания, поэтому числа здесь мы не приводим. Четвёртое появляется уже после покупки — ежегодный IMI.

IMT — это не ставка, умноженная на цену

Шкала ступенчатая. К цене применяется ставка той ступени, в которую цена попала, и из результата вычитается фиксированная часть — она и делает переход между ступенями плавным. Умножение ставки на цену всегда даёт больше, чем нужно заплатить.

Две верхние ступени устроены наоборот: ставка применяется ко всей сумме, вычитать нечего. Поэтому на границе 1 150 853 € налог растёт скачком. Скачок — в самой таблице, а не в расчёте.

Три шкалы — три разных ответа

Для основного и постоянного жилья нулевая ступень тянется до 106 346 €.

Покупателю основного жилья не старше 35 лет полагается своя шкала: нулевая ступень до 330 539 €. Гербовый сбор тоже меньше: из него вычитается до 2 644,31 € (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), если цена не выше 660 982 €.

Для второго жилья и для покупки под сдачу нулевой ступени нет: налог начинается с 1 % с первого евро. Верхняя ставка во всех трёх одна — 7,5 %.

Покупатель-нерезидент

Кто покупает жильё и никогда не был налоговым резидентом Португалии, платит IMT по единой ставке 7,5 %, без каких-либо льгот и снижений: ни нулевой ступени основного жилья, ни шкалы для покупателей не старше 35 лет (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Если вас уже признавали налоговым резидентом, IMT считается по обычным таблицам. Компания с налоговым домицилием на территории из списка льготных налоговых режимов или под контролем оттуда платит 10 % (artigo 17.º, n.os 4 e 7, do Código do IMT); к физическим лицам эта ставка не применяется.

Единая ставка платится при покупке, но разницу с таблицей потом могут аннулировать по заявлению в двух случаях: если в течение двух лет вы станете налоговым резидентом или если в течение шести месяцев после покупки сдадите жильё для проживания с арендной платой не выше 2,5 минимальной месячной зарплаты 2026 года и оно будет сдано не меньше 36 месяцев за первые пять лет. Заявление подают в течение шести месяцев с даты, когда вы стали резидентом или подписали договор аренды. В калькуляторе есть отметки для нерезидента и для такой компании.

Для любого покупателя у новостройки, проданной с пониженным НДС (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026), есть ещё условие: если в течение шести месяцев она не стала основным жильём покупателя или не остаётся им следующие 12 месяцев, к IMT добавляется 10 % налоговой базы.

Когда платить

IMT платится в день начисления или в течение 30 дней после него; пропустили срок — само начисление теряет силу (artigo 36.º do CIMT). Норму переписали недавно, Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, и прежнее правило «платить до сделки» до сих пор ходит по руководствам.

Если договор подписан за границей, срок другой: в течение следующего месяца (artigo 36.º do CIMT).

После покупки — ежегодный IMI

Ставку устанавливает муниципалитет, и она у каждого своя. Начисляется в году, следующем за годом владения, и платится в мае, августе и ноябре — в зависимости от суммы (artigos 112.º, 113.º e 120.º do CIMI).

Ставку своего муниципалитета можно посмотреть здесь же: страница есть у каждого.