Ce que l'acheteur paie en plus du prix

Ce qui s'ajoute au prix

Quatre postes. L'IMT dépend de l'usage du logement et de l'âge de l'acheteur. Le droit de timbre porte sur la même base. L'acte et l'enregistrement ne sont ni un impôt ni un montant fixe : c'est le notaire qui les annonce avant la signature, et c'est pourquoi nous n'en donnons pas de chiffre. Le quatrième arrive plus tard : l'IMI, chaque année.

L'IMT n'est pas un taux fois le prix

Le barème est par tranches. On applique le taux de la tranche où tombe le prix, puis on retranche une part fixe — c'est elle qui rend le passage d'une tranche à l'autre progressif. Multiplier le taux par le prix donne toujours plus que ce qui est dû.

Les deux tranches du haut fonctionnent à l'inverse : le taux s'applique à la totalité, sans rien à retrancher. D'où le saut d'impôt à la limite de 1 150 853 €. Ce saut figure dans le barème lui-même, ce n'est pas une erreur de calcul.

Trois barèmes, trois réponses

Pour la résidence principale et permanente, la tranche à taux nul va jusqu'à 106 346 €.

L'acheteur d'une résidence principale jusqu'à 35 ans dispose d'un barème propre : la tranche à taux nul va jusqu'à 330 539 €. Le droit de timbre baisse aussi : jusqu'à 2 644,31 € en sont déduits (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), si le prix ne dépasse pas 660 982 €.

Pour une résidence secondaire ou un achat locatif, pas de tranche à taux nul : l'impôt démarre à 1 % dès le premier euro. Le taux le plus haut est le même dans les trois — 7,5 %.

Acheter en non-résident

Qui achète un logement sans être ni avoir jamais été résident fiscal au Portugal paie l'IMT au taux unique de 7,5 %, sans aucune exonération ni réduction : ni la tranche à zéro de la résidence principale, ni le barème des acheteurs jusqu'à 35 ans (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Si vous avez déjà été considéré comme résident fiscal, ce sont les barèmes ordinaires qui s'appliquent. Une société domiciliée fiscalement dans un territoire de la liste des régimes fiscaux privilégiés, ou contrôlée depuis un tel territoire, paie 10 % (artigo 17.º, n.os 4 e 7, do Código do IMT) ; ce taux ne s'applique jamais à une personne physique.

Le taux unique se paie à l'achat, mais la différence avec le barème peut être annulée ensuite, sur demande, dans deux cas : si vous devenez résident fiscal dans un délai de deux ans, ou si, dans les six mois suivant l'achat, vous louez le logement comme résidence pour un loyer mensuel ne dépassant pas 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026 et qu'il reste loué au moins 36 mois au cours des cinq premières années. La demande se fait dans les six mois suivant la date à laquelle vous devenez résident ou signez le bail. Le calculateur a une option pour les non-résidents et une pour ces sociétés.

Pour tout acheteur, un logement neuf vendu avec une TVA réduite (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026) porte une condition de plus : s'il ne devient pas la résidence principale de l'acheteur dans les six mois, ou ne le reste pas les 12 mois suivants, l'IMT est majoré de 10 % de la valeur imposable.

Quand payer

L'IMT se paie le jour de la liquidation ou dans les 30 jours qui suivent ; passé ce délai, la liquidation elle-même tombe (artigo 36.º do CIMT). La règle a été réécrite récemment — Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — et l'ancienne version «payer avant l'acte» circule encore dans les guides.

Si le contrat est signé à l'étranger, le délai diffère : au cours du mois suivant (artigo 36.º do CIMT).

Après l'achat : l'IMI, tous les ans

Le taux est fixé par la municipalité et n'est pas le même partout. Il est liquidé l'année suivant celle de la détention et payé en mai, août et novembre, selon le montant (artigos 112.º, 113.º e 120.º do CIMI).

Le taux de votre municipalité est sur ce site : chacune a sa page.