O que se paga além do preço da casa

O que acresce ao preço

São quatro parcelas. O IMT depende do fim a que o imóvel se destina e da idade de quem compra. O imposto do selo incide sobre a mesma base. A escritura e o registo não são imposto nem valor fixo — quem os indica é o notário, antes de assinar, e por isso não os apresentamos como número. A quarta só aparece depois: o IMI, anual.

O IMT não é taxa vezes preço

A tabela é escalonada. Aplica-se a taxa do escalão em que o preço cai e subtrai-se uma parcela fixa — é ela que torna a passagem entre escalões suave. Multiplicar a taxa pelo preço dá sempre mais do que o devido.

Os dois escalões de cima funcionam ao contrário: a taxa aplica-se ao valor todo, sem parcela a abater. Por isso na fronteira dos 1 150 853 € o imposto sobe em degrau — está assim na própria tabela, não é erro de cálculo.

Três tabelas, três respostas

Para habitação própria e permanente o escalão isento vai até 106 346 €.

Para quem compra habitação própria até aos 35 anos há tabela própria: o escalão isento estende-se até 330 539 €. O imposto do selo também desce: deduz-se até 2 644,31 € (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), se o preço não passar de 660 982 €.

Para segunda habitação e para arrendamento não há escalão isento: começa em 1 % desde o primeiro euro. A taxa de topo é a mesma nas três — 7,5 %.

Comprador não residente

Quem compra habitação sem ser nem ter sido residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5 %, sem qualquer isenção ou redução: nem o escalão isento da habitação própria, nem a tabela de quem tem até aos 35 anos (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Quem já foi considerado residente fiscal paga pelas tabelas normais. Uma empresa com domicílio fiscal num território da lista de regimes fiscais mais favoráveis, ou controlada a partir dele, paga 10 % (artigo 17.º, n.os 4 e 7, do Código do IMT); a uma pessoa singular essa taxa não se aplica.

A taxa única paga-se na compra, mas a diferença para a tabela pode ser anulada depois, a pedido, em dois casos: se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou se, nos seis meses seguintes à compra, arrendar a casa para habitação com renda mensal até 2,5 vezes o salário mínimo mensal de 2026 e a mantiver arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. O pedido faz-se nos seis meses seguintes à data em que se torna residente ou assina o contrato de arrendamento. A calculadora tem uma opção para quem não é residente e outra para estas empresas.

Para qualquer comprador, casa nova vendida com IVA reduzido (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026) tem mais uma condição: se não passar a habitação própria e permanente do comprador no prazo de seis meses, ou não se mantiver como tal nos 12 meses seguintes, o IMT agrava-se em 10 % do valor tributável.

Quando se paga

O IMT paga-se no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes; passado o prazo, a liquidação fica sem efeito (artigo 36.º do CIMT). A regra mudou há pouco — Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — e a versão antiga ainda circula em guias.

Se o contrato for celebrado no estrangeiro, o prazo é outro: durante o mês seguinte (artigo 36.º do CIMT).

Depois da compra: o IMI, todos os anos

A taxa é fixada pelo município e não é igual em todos. Liquida-se no ano seguinte ao da titularidade e paga-se em maio, agosto e novembro, conforme o valor (artigos 112.º, 113.º e 120.º do CIMI).

A taxa do seu município está aqui no site: há página para cada um.