Was beim Hauskauf zum Preis dazukommt
Zum Preis kommen die Grunderwerbsteuer IMT, die Stempelsteuer und die Kosten für Beurkundung und Eintragung. Der Brocken ist das IMT, und es ist nicht ein Satz mal Preis: die Tabelle ist gestaffelt — und wenn die Wohnung nicht Ihr Hauptwohnsitz wird, etwa als Ferienwohnung oder zur Vermietung, gibt es gar keine Nullstufe. Dann beginnt die Steuer bei 1 % ab dem ersten Euro.
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Was zum Preis hinzukommt
Vier Posten. Das IMT hängt davon ab, wozu die Wohnung dient und wie alt der Käufer ist. Die Stempelsteuer bemisst sich nach derselben Grundlage. Beurkundung und Eintragung sind weder Steuer noch fester Betrag — sie nennt der Notar vor der Unterschrift, deshalb steht hier keine Zahl dazu. Der vierte Posten kommt später: das IMI, jährlich.
IMT ist nicht Satz mal Preis
Die Tabelle ist gestaffelt. Angewendet wird der Satz der Stufe, in die der Preis fällt, und vom Ergebnis wird ein fester Teil abgezogen — er macht den Übergang zwischen den Stufen weich. Satz mal Preis ergibt immer mehr, als zu zahlen ist.
Die beiden obersten Stufen funktionieren umgekehrt: der Satz gilt für den ganzen Betrag, abzuziehen ist nichts. Deshalb springt die Steuer an der Grenze von 1 150 853 €. Der Sprung steht so in der Tabelle und ist kein Rechenfehler.
Drei Tabellen, drei Antworten
Für den dauerhaften Hauptwohnsitz reicht die Nullstufe bis 106 346 €.
Wer den Hauptwohnsitz bis zu 35 Jahren kauft, bekommt eine eigene Tabelle: die Nullstufe reicht bis 330 539 €. Auch die Stempelsteuer sinkt: bis zu 2 644,31 € werden abgezogen (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), sofern der Preis 660 982 € nicht übersteigt.
Für die Zweitwohnung und für den Kauf zur Vermietung gibt es keine Nullstufe: die Steuer beginnt bei 1 % ab dem ersten Euro. Der Spitzensatz ist in allen drei Tabellen derselbe — 7,5 %.
Kauf als Nichtansässiger
Wer eine Wohnung kauft und in Portugal weder steuerlich ansässig ist noch es je war, zahlt IMT zum Einheitssatz von 7,5 %, ohne jede Befreiung oder Ermäßigung: weder die steuerfreie Stufe für den Hauptwohnsitz noch die Tabelle für Käufer bis zu 35 Jahren (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Wer schon als steuerlich ansässig galt, zahlt nach den normalen Tabellen. Eine Gesellschaft mit steuerlichem Sitz in einem Gebiet auf der Liste begünstigter Steuerregime oder eine von dort kontrollierte zahlt 10 % (artigo 17.º, n.os 4 e 7, do Código do IMT); für Privatpersonen gilt dieser Satz nie.
Der Einheitssatz wird beim Kauf gezahlt, die Differenz zur Tabelle kann aber später auf Antrag aufgehoben werden, und zwar in zwei Fällen: wenn Sie innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig werden oder wenn Sie die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu Wohnzwecken zu einer Monatsmiete von höchstens dem 2,5-Fachen des monatlichen Mindestlohns 2026 vermieten und sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet ist. Der Antrag ist innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag zu stellen, an dem Sie ansässig werden oder den Mietvertrag unterschreiben. Der Rechner hat je eine Option für Nichtansässige und für solche Gesellschaften.
Für jeden Käufer gilt bei einem Neubau, der mit ermäßigter Mehrwertsteuer verkauft wurde (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026), noch eine Bedingung: Wird er nicht innerhalb von sechs Monaten Hauptwohnsitz des Käufers oder bleibt er es nicht die folgenden 12 Monate, erhöht sich die IMT um 10 % des Steuerwerts.
Wann gezahlt wird
Das IMT ist am Tag der Festsetzung oder innerhalb der folgenden 30 Tagen zu zahlen; verstreicht die Frist, wird die Festsetzung selbst unwirksam (artigo 36.º do CIMT). Die Regel wurde kürzlich neu gefasst — Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — und die alte Fassung «vor der Beurkundung zahlen» steht noch in vielen Ratgebern.
Wird der Vertrag im Ausland geschlossen, gilt eine andere Frist: im Lauf des folgenden Monats (artigo 36.º do CIMT).
Nach dem Kauf: das IMI, jedes Jahr
Den Satz legt die Gemeinde fest, und er ist nicht überall gleich. Festgesetzt wird im Jahr nach dem Jahr des Eigentums, gezahlt wird im Mai, August und November — je nach Betrag (artigos 112.º, 113.º e 120.º do CIMI).
Den Satz Ihrer Gemeinde finden Sie hier auf der Seite: jede hat eine eigene.
Wie viel kommt zum Preis hinzu?
Vor allem das IMT nach der gestaffelten Tabelle, dazu Stempelsteuer und Beurkundung. Den Betrag für Ihren Fall nennt der Rechner.
Warum rechnet der Rechner nicht Satz mal Preis?
Weil die Tabelle einen abzuziehenden Teil hat (Ofício Circulado n.º 40129/2026). Die Multiplikation liegt in jeder Stufe zu hoch, außer in den beiden obersten.
Was ändert das Alter des Käufers?
Die Tabelle: die Nullstufe reicht bis 330 539 € statt bis 106 346 €, und nur für den Hauptwohnsitz. Von der Stempelsteuer werden außerdem bis zu 2 644,31 € abgezogen (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), sofern der Preis 660 982 € nicht übersteigt.
Bis wann ist das IMT zu zahlen?
Am Tag der Festsetzung oder innerhalb der folgenden 30 Tagen (artigo 36.º do CIMT). Danach fällt die Festsetzung selbst weg.
Wie viel IMT zahlt ein Nichtansässiger?
Den Einheitssatz von 7,5 %, ohne Befreiungen oder Ermäßigungen (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Die Differenz zur Tabelle kann später aufgehoben werden, auf Antrag innerhalb von sechs Monaten, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig werden oder die Wohnung in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate zu einer moderaten Miete vermieten. Wie viel, zeigt der Rechner.