Wat de koper boven op de prijs betaalt
Boven op de prijs komen de overdrachtsbelasting IMT, het zegelrecht en de kosten van akte en registratie. De grootste is het IMT, en dat is geen tarief maal prijs: de tabel kent schijven — en wordt de woning niet uw hoofdverblijf, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een woning om te verhuren, dan is er helemaal geen nulschijf. De belasting begint dan bij 1 % vanaf de eerste euro.
Van plan om te kopen? Van NIF tot akte: Huis kopen in Portugal, stap voor stap
Wat er boven op de prijs komt
Vier posten. Het IMT hangt af van waarvoor de woning dient en van de leeftijd van de koper. Het zegelrecht wordt over dezelfde grondslag berekend. Akte en registratie zijn geen belasting en geen vast bedrag: de notaris noemt ze vóór de ondertekening, en daarom staat hier geen getal bij. De vierde komt later: het IMI, elk jaar.
IMT is niet tarief maal prijs
De tabel kent schijven. Je past het tarief toe van de schijf waarin de prijs valt en trekt er een vast deel van af — dat maakt de overgang tussen schijven geleidelijk. Tarief maal prijs komt altijd hoger uit dan wat verschuldigd is.
De bovenste twee schijven werken andersom: het tarief geldt voor het hele bedrag, er valt niets af te trekken. Daardoor springt de belasting op de grens van 1 150 853 €. Die sprong staat in de tabel zelf en is geen rekenfout.
Drie tabellen, drie antwoorden
Voor een vast hoofdverblijf loopt de nulschijf tot 106 346 €.
Wie een hoofdverblijf koopt tot 35 jaar krijgt een eigen tabel: de nulschijf loopt tot 330 539 €. Ook het zegelrecht daalt: tot 2 644,31 € wordt ervan afgetrokken (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), als de prijs niet hoger is dan 660 982 €.
Voor een tweede woning en voor een koop om te verhuren is er geen nulschijf: de belasting begint bij 1 % vanaf de eerste euro. Het toptarief is in alle drie hetzelfde — 7,5 %.
Kopen als niet-ingezetene
Wie een woning koopt zonder fiscaal inwoner van Portugal te zijn of ooit geweest te zijn, betaalt IMT tegen een vast tarief van 7,5 %, zonder enige vrijstelling of verlaging: geen vrijgestelde schijf voor een hoofdverblijf en geen tabel voor kopers tot 35 jaar (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Bent u al als fiscaal inwoner aangemerkt, dan gelden de gewone tabellen. Een vennootschap met fiscale woonplaats in een gebied op de lijst van gunstige belastingregimes, of gecontroleerd vanuit zo'n gebied, betaalt 10 % (artigo 17.º, n.os 4 e 7, do Código do IMT); voor particulieren geldt dat tarief nooit.
Het vaste tarief betaalt u bij de koop, maar het verschil met de tabel kan later op verzoek worden geannuleerd, in twee gevallen: als u binnen twee jaar fiscaal inwoner wordt, of als u de woning binnen zes maanden na de koop als woning verhuurt tegen een maandhuur van hoogstens 2,5 keer het maandelijkse minimumloon van 2026 en ze in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurd is. Het verzoek dient u in binnen zes maanden nadat u inwoner wordt of het huurcontract tekent. De rekenhulp heeft een optie voor niet-ingezetenen en een voor zulke vennootschappen.
Voor elke koper geldt bij een nieuwbouwwoning die met verlaagde btw is verkocht (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026) nog een voorwaarde: wordt ze niet binnen zes maanden het hoofdverblijf van de koper, of blijft ze dat niet de volgende 12 maanden, dan stijgt het IMT met 10 % van de belastbare waarde.
Wanneer betalen
Het IMT wordt betaald op de dag van de vaststelling of binnen 30 dagen daarna; verstrijkt die termijn, dan vervalt de vaststelling zelf (artigo 36.º do CIMT). De regel is onlangs herschreven — Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — en de oude versie «betalen vóór de akte» staat nog in veel gidsen.
Is het contract in het buitenland getekend, dan geldt een andere termijn: in de loop van de volgende maand (artigo 36.º do CIMT).
Na de koop: het IMI, elk jaar
Het tarief wordt door de gemeente vastgesteld en is niet overal gelijk. Het wordt vastgesteld in het jaar na het jaar van eigendom en betaald in mei, augustus en november, afhankelijk van het bedrag (artigos 112.º, 113.º e 120.º do CIMI).
Het tarief van uw gemeente staat op deze site: elke gemeente heeft een eigen pagina.
Hoeveel komt er boven op de prijs?
Vooral het IMT volgens de schijventabel, plus zegelrecht en de akte. Het bedrag voor uw situatie geeft de rekenhulp.
Waarom rekent de rekenhulp niet tarief maal prijs?
Omdat de tabel een af te trekken deel heeft (Ofício Circulado n.º 40129/2026). Vermenigvuldigen komt in elke schijf te hoog uit, behalve in de bovenste twee.
Wat verandert de leeftijd van de koper?
De tabel: de nulschijf loopt tot 330 539 € in plaats van 106 346 €, en alleen voor een hoofdverblijf. En van het zegelrecht gaat tot 2 644,31 € af (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo), als de prijs niet hoger is dan 660 982 €.
Binnen welke termijn moet het IMT betaald zijn?
Op de dag van de vaststelling of binnen 30 dagen daarna (artigo 36.º do CIMT). Daarna vervalt de vaststelling zelf.
Hoeveel IMT betaalt een niet-ingezetene?
Het vaste tarief van 7,5 %, zonder vrijstellingen of verlagingen (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Het verschil met de tabel kan later worden geannuleerd, op verzoek binnen zes maanden, als u binnen twee jaar fiscaal inwoner wordt of de woning in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden tegen een gematigde huur verhuurt. Hoeveel, toont de rekenhulp.