Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter du neuf
Pour un logement neuf ou sur plan, presque tout le risque se trouve dans le compromis (CPCV) : le permis, les arrhes, l'hypothèque du promoteur et l'IMT qui peut être dû avant l'acte. Vérifiez-les avant de payer — une fois le compromis signé, les arrhes ne vous sont restituées au double que si c'est le vendeur qui manque à ses engagements (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Achat sur plan : le compromis a une forme imposée
Quand le compromis porte sur un immeuble ou un lot achevé, en construction ou encore à construire, les signatures doivent être légalisées en présence des signataires et, selon la lettre du Code civil, l'existence d'un permis de construire ou d'utilisation doit être certifiée (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Beaucoup de chantiers avancent aujourd'hui sur simple déclaration préalable plutôt que sur permis : demandez toujours le titre du chantier et le numéro du dossier à la mairie, et vérifiez qu'ils concernent bien cet immeuble.
Le vendeur ne peut invoquer l'absence de ces exigences que si l'acheteur en est la cause. La forme est là pour vous protéger : un CPCV qui n'identifie pas le titre du chantier est un signal d'alerte, pas un détail.
Les arrhes : ce que vous perdez et ce que vous récupérez
Ce que l'acheteur verse au titre du CPCV est présumé constituer des arrhes (sinal). Si l'acheteur ne tient pas ses engagements, il les perd ; si c'est le vendeur, l'acheteur peut exiger le double (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Sur un programme neuf, les compléments versés pendant le chantier peuvent représenter une grande partie du prix. Le double ne vaut quelque chose que si le promoteur peut payer : demandez que ces versements soient couverts par une garantie bancaire ou une assurance-caution, inscrites dans le contrat.
L'IMT peut être dû avant l'acte
Si le CPCV permet de céder votre position à un tiers, l'IMT est dû dès la signature, et la cession est de nouveau taxée (artigo 2.º do Código do IMT). Cette clause est courante dans les ventes sur plan ; si vous ne comptez pas revendre avant l'acte, demandez qu'elle soit retirée.
Recevoir les clés avant l'acte compte aussi comme un achat pour l'IMT, sauf si le logement devient votre résidence principale et que le contrat ne permet pas de céder la position (artigo 2.º do Código do IMT).
TVA réduite et IMT des non-résidents
La construction de logements vendus comme résidence principale de l'acheteur peut bénéficier d'une TVA réduite, et l'acte de vente doit le mentionner (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026). Qui achète un tel logement doit y fixer son domicile fiscal dans les six mois et le garder comme résidence principale pendant les 12 mois suivants ; sinon, il paie une majoration d'IMT de 10 % de la valeur imposable.
Un acheteur non résident paie l'IMT au taux unique de 7,5 % sur un logement, sans exonération ni réduction, sauf s'il a déjà été considéré comme résident fiscal au Portugal (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). La différence est remboursée sur demande si vous devenez résident fiscal dans les deux ans, ou si, dans les six mois suivant l'achat, vous destinez le logement à la location à loyer modéré et le louez au moins 36 mois au cours des cinq premières années ; la demande se fait dans les six mois suivant la date où vous devenez résident ou signez le bail.
L'hypothèque du promoteur
Les programmes sont presque toujours financés par une hypothèque sur le terrain ou l'immeuble. Avant l'acte, demandez la certidão permanente du registre foncier : elle montre hypothèques et saisies. Votre lot doit vous être transmis libre de toute charge, avec la mainlevée de l'hypothèque dans le même acte.
Si le certificat ne montre pas encore de lots, l'immeuble n'est pas divisé au registre et le lot que vous achetez n'existe pas encore. Demandez quand il sera inscrit — et ne fixez pas l'acte avant.
Le certificat énergétique avant le compromis
Le propriétaire doit remettre à l'acheteur une copie du certificat énergétique avant le CPCV, et l'original avant l'acte (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Pour un logement encore en chantier, c'est le pré-certificat. La classe énergétique donne une idée de ce que coûteront chauffage et climatisation — comparez-la entre programmes comme vous comparez les prix.
Défauts : les délais courent dès la remise des clés
Vous avez acheté à un promoteur, comme consommateur, un logement pour y vivre ? Selon le Decreto-Lei n.º 84/2021, vous avez 10 ans pour les défauts de structure et cinq ans pour le reste, à compter de la remise. Après avoir signalé un défaut, vos droits s'éteignent au bout de trois ans si vous ne les faites pas valoir.
À la remise des clés, parcourez le logement avec une liste, photographiez et notez par écrit ce que vous trouvez. Ce qui est consigné ce jour-là est difficile à contester ensuite.
Qui vend : vérifiez la licence
L'intermédiation immobilière n'est permise qu'avec une licence de l'IMPIC. Demandez le numéro de licence (AMI) à tout intermédiaire — l'agence et tout spécialiste avec qui vous parlez, y compris via flatin.pt — et vérifiez-le dans la liste publique avant de verser quoi que ce soit. Un promoteur qui vend ses propres lots n'a pas besoin de cette licence.
Puis-je perdre mes arrhes ?
Oui, si c'est l'acheteur qui manque à ses engagements. Si c'est le vendeur, l'acheteur peut exiger le double (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Que vérifier avant de signer un CPCV sur plan ?
Signatures légalisées et titre du chantier (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil), la certidão permanente avec les hypothèques, le certificat énergétique (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) et si le contrat permet de céder la position.
L'IMT peut-il être dû avant l'acte ?
Oui : si le CPCV permet de céder la position, ou si vous recevez les clés avant l'acte sans que le logement soit votre résidence principale (artigo 2.º do Código do IMT).
Combien d'IMT paie un acheteur non résident ?
7,5 % sur un logement, sans exonération ni réduction ; la différence est remboursée sur demande s'il devient résident fiscal dans les deux ans ou loue à loyer modéré (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).
Combien de temps pour réclamer des défauts dans un logement neuf ?
En achetant à un promoteur comme consommateur : 10 ans pour la structure et cinq ans pour le reste, à compter de la remise (Decreto-Lei n.º 84/2021).