Crédit immobilier au Portugal : combien la banque prête et selon quelles règles
La banque peut financer jusqu'à 90 % d'un logement qui sera votre résidence principale et jusqu'à 80 % d'une résidence secondaire ou d'un bien à louer. Ce sont les limites de la Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), et elles dépendent de l'usage du logement, pas de votre lieu de résidence. Les mensualités de tous vos crédits, à taux majoré si le taux est variable ou mixte, ne doivent pas dépasser 45 % du revenu net, et la durée va jusqu'à 40 ans si vous avez au plus 35 ans, puis jusqu'à 35 ans.
Combien la banque peut prêter
La limite se calcule sur la plus basse de deux valeurs : le prix d'achat et l'évaluation d'un expert agréé (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Si l'évaluation est inférieure au prix, vous payez la différence vous-même, en plus de l'apport.
Les limites dépendent de l'objet du crédit. Un non-résident qui achète une résidence de vacances ou un bien à louer est plafonné à 80 %, comme un résident qui achète une résidence secondaire. La recommandation en vigueur a aussi supprimé l'exception qui permettait de financer en totalité les biens vendus par les banques elles-mêmes : les limites générales s'y appliquent désormais.
Une banque peut prêter moins, et certaines le font pour les non-résidents : BPI indique jusqu'à 70 % pour les étrangers non résidents, UCI 70 %, novobanco 80 % pour les résidents et ressortissants de l'UE, du Royaume-Uni, de l'espace Schengen, des États-Unis et du Canada. Le tableau des conditions de sept prêteurs, avec la date de vérification de chaque ligne, figure dans notre article sur le crédit des Portugais non résidents.
Quelle mensualité la banque accepte
La Banco de Portugal recommande que les mensualités de tous vos crédits ne dépassent pas 45 % du revenu mensuel net d'impôts et de cotisations. Le nouveau crédit entre dans ce calcul à un taux majoré : sur plus de dix ans à taux variable ou mixte, au moins 1,5 point de pourcentage sur l'indice (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal) ; à taux mixte, la banque retient la mensualité ainsi majorée après la période fixe, ou celle de la période fixe si elle est plus élevée.
Chaque banque peut dépasser cette limite pour au plus 10 % de ce qu'elle prête sur un semestre, en le justifiant : la limite est la règle, pas un refus automatique. Si vous avez plus de 70 ans à la fin du crédit, la banque retient un revenu réduit d'au moins 20 %, au prorata des années au-delà de cet âge, sauf si vous êtes déjà retraité.
Durée et âge
La durée maximale est de 40 ans pour un emprunteur de 35 ans au plus et de 35 ans au-delà ; avec deux emprunteurs, c'est l'âge du plus âgé qui compte (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Les banques ajoutent un âge limite en fin de crédit : à la Caixa Geral de Depósitos, par exemple, 75 ans.
Exemple : un non-résident achète une résidence secondaire
Un logement à 300 000 €, un apport de 60 000 €, un crédit de 240 000 € sur 30 ans, un acheteur de 38 ans. Au taux moyen des nouveaux crédits immobiliers (août 2026), 3 %, la mensualité est de 1 011,85 €. La banque la teste au taux majoré de 4,5 %, soit 1 216,05 € ; pour tenir dans 45 % du revenu (droit de timbre sur les intérêts compris), il faut gagner au moins 2 782,34 € nets par mois. Le taux de 3 % est la moyenne du marché : dans les offres pour non-résidents du tableau, le TAN est de 4,422 % chez BPI et 4,647 % chez novobanco, et la mensualité comme le revenu exigé montent avec lui.
En plus de l'apport, vous payez avant l'acte l'IMT de 22 500,00 €, au taux unique de 7,5 % des acheteurs non résidents, le droit de timbre de 2 400,00 € sur l'achat et de 1 440,00 € sur le crédit (0,6 %), et 700,00 € pour l'enregistrement de l'achat et de l'hypothèque à la Casa Pronta. Au total, 87 040,00 € de vos fonds propres. Frais de banque, évaluation et assurances ne sont pas inclus : chaque banque les publie dans son barème.
Les chiffres viennent de notre simulateur de crédit : changez le prix, l'apport, la durée ou l'âge pour voir votre cas.
Ce qui change pour un non-résident
Les limites de la Banco de Portugal ne dépendent pas de la résidence ; la politique de chaque banque et les impôts, si. Un acheteur non résident paie l'IMT au taux unique de 7,5 %, sans exonération, sauf s'il a déjà été résident fiscal au Portugal ; s'il le devient dans un délai de deux ans, la différence est annulée sur demande (article 17 du Code de l'IMT).
Il faut un numéro fiscal portugais (NIF) pour déposer la demande. Le reste de la liste dépend de la banque : UCI, par exemple, demande la déclaration de revenus, un relevé des crédits en cours dans le pays de résidence et les relevés bancaires des six derniers mois.
Si vous êtes payé dans une autre monnaie que l'euro, un crédit en euros est un prêt en devise étrangère (article 4 du décret-loi 74-A/2017). La banque doit vous expliquer le risque de change, vous proposer un moyen de le limiter et vous avertir en cours de crédit quand le change fait monter la dette ou la mensualité de plus de 20 % (article 20 du même décret-loi).
Les intérêts de chaque mensualité supportent en outre un droit de timbre de 4 %. Et la banque exige des assurances : à la Caixa Geral de Depósitos, une assurance vie et une assurance multirisque habitation sont obligatoires.
Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?
Oui. Les limites de la Banco de Portugal sont les mêmes, 80 % pour une résidence secondaire, mais chaque banque décide à qui elle prête et combien : certaines ont un produit pour non-résidents et financent jusqu'à 70 %.
Peut-on acheter sans apport ?
Selon les règles de la Banco de Portugal, la banque finance au plus 90 % d'une résidence principale et 80 % de tout autre logement, y compris les biens vendus par les banques. Le financement total n'existe que dans des programmes publics réservés aux jeunes qui achètent leur résidence principale, jamais pour une résidence secondaire. Un apport financé par un crédit à la consommation ne contourne pas la règle : sa mensualité entre dans les 45 %.
Taux fixe, mixte ou variable ?
La plupart des banques proposent les trois, et le variable suit l'Euribor. À taux variable ou mixte, la banque évalue votre capacité à un taux majoré, plus 1,5 point de pourcentage sur plus de dix ans.
De combien d'apport ai-je besoin ?
Dans l'exemple ci-dessus, 87 040,00 € pour un logement à 300 000 € : l'apport et les taxes sur l'achat et le crédit. La limite porte sur le prix, pas sur le prix taxes comprises.