Acheter un bien immobilier au Portugal, étape par étape
Pour acheter un bien immobilier au Portugal, on obtient un NIF, on établit le budget avec les impôts, on règle le crédit, on choisit le quartier et le logement, on vérifie les documents, on signe le compromis puis l'acte (escritura). Ensuite vient l'IMI, chaque année.
NIF et représentant fiscal
Sans numéro fiscal portugais (NIF), impossible d'ouvrir un compte dans une banque portugaise ou de signer le compromis et l'acte. Le NIF se demande dans un service des finances, en personne ou par un représentant, et ne dépend ni d'un visa ni d'une résidence.
Si vous vivez hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, il vous faut un représentant fiscal dès que vous possédez un bien au Portugal, dans un délai de 15 jours ; l'obligation tombe si vous adhérez aux notifications électroniques du Portal das Finanças (Ofício Circulado n.º 90057/2022). L'achat seul ne donne pas le droit de résider au Portugal.
Budget : impôts et frais en plus du prix
Au prix s'ajoutent l'IMT (droits de mutation), le droit de timbre (imposto do selo) de 0,8 % et les frais de notaire et d'enregistrement. L'IMT suit un barème par tranches : pour une résidence principale, la tranche exonérée va jusqu'à 106 346 €, et l'acheteur d'une première résidence principale âgé de 35 ans au plus a son propre barème, exonéré jusqu'à 330 539 € : l'IMT Jovem.
Dans ce cas, le droit de timbre baisse aussi : jusqu'à 2 644,31 € sont déduits si le prix ne dépasse pas 660 982 € (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Un acheteur qui n'a jamais été résident fiscal au Portugal paie l'IMT au taux unique de 7,5 %, sans exonération (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT) ; la différence peut être annulée sur demande s'il devient résident fiscal dans un délai de deux ans.
L'IMT se paie le jour de la liquidation ou dans les 30 jours qui suivent (artigo 36.º do CIMT). Le simulateur d'IMT fait le calcul pour votre cas avec le bon barème.
Crédit immobilier
Pour une résidence principale, la banque prête au plus 90 % de la valeur du bien ; pour une résidence secondaire, 80 % (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). L'apport et les impôts se paient sur vos fonds propres : obtenez la réponse de la banque avant de signer le compromis.
Le crédit se demande à la banque, directement ou par un courtier en crédit immobilier. Pour le crédit, nous faisons appel aux meilleurs courtiers. Le simulateur indique la mensualité pour le prix, l'apport et la durée choisis.
Choisir où vivre
Le quartier fixe le prix au mètre carré, les transports et le trajet jusqu'au travail. Les guides par ville évaluent chaque quartier avec une source pour chaque chiffre, et la carte compare les villes côte à côte.
L'IMI aussi change d'une commune à l'autre. Chaque commune a sa page sur le site avec le taux en vigueur.
Trouver le logement
Le catalogue réunit les programmes neufs de tout le pays, avec les prix par typologie et l'origine de chaque prix.
Si vous voulez être accompagné, flatin.pt est une agence immobilière agréée (licence AMI 28163) : nous organisons les visites, préparons le compromis, réservons le notaire et vous suivons jusqu'à l'acte. Pour l'acheteur, les services de flatin.pt sont gratuits.
Vérifier avant de signer
Demandez la certidão permanente du registre foncier : elle montre le propriétaire, les hypothèques et les saisies. Dans le neuf, l'hypothèque du promoteur doit être levée dans le même acte que l'escritura, et votre lot doit exister au registre avant qu'une date soit fixée.
Pour un achat sur plan, vérifiez le permis de construire et le numéro de dossier à la mairie. Le vendeur remet le certificat énergétique avant le compromis (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Vérifiez la licence AMI de tout intermédiaire sur la liste publique de l'IMPIC.
Compromis et arrhes
Le compromis de vente (CPCV) fixe le prix, les arrhes et le délai de l'acte. Pour un lot construit, en construction ou à construire, les signatures sont reconnues en présence des parties et l'existence du permis de construire ou d'habiter est certifiée (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
Ce qui est versé au compromis est présumé être des arrhes (sinal) : si l'acheteur renonce, il les perd ; si le vendeur manque à ses obligations, l'acheteur peut exiger le double (artigos 441.º e 442.º do Código Civil). Si le contrat permet de céder la position à un tiers, l'IMT est dû dès la signature (artigo 2.º do Código do IMT) ; si vous ne comptez pas revendre, demandez à retirer cette clause.
Acte et enregistrement
Avec l'acte (escritura), le logement passe à votre nom. Il se signe chez un notaire, à un guichet Casa Pronta ou sous forme d'acte sous seing privé authentifié par un avocat ou un solicitador ; avec un crédit, la banque signe dans le même acte.
Après l'acte, l'achat est inscrit au registre foncier, et une nouvelle certidão permanente montre le logement à votre nom.
Après l'achat : IMI et frais annuels
L'IMI est une taxe foncière annuelle. Chaque commune fixe son taux entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur fiscale (artigo 112.º do CIMI) ; l'impôt est liquidé l'année suivante et payé en mai, août et novembre, selon le montant.
S'y ajoutent les charges de copropriété, l'assurance et l'AIMI pour un patrimoine immobilier important. Si vous achetez pour y habiter, une exonération temporaire d'IMI est possible (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais) lorsque la valeur fiscale et le revenu du foyer restent dans les plafonds et que le domicile fiscal y est transféré dans les six mois.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui. Il faut un NIF, et un acheteur qui n'a jamais été résident fiscal au Portugal paie l'IMT au taux unique de 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). L'achat seul ne donne pas le droit de résider au Portugal.
Combien coûte l'achat en plus du prix ?
L'IMT selon le barème par tranches, le droit de timbre de 0,8 %, le notaire et l'enregistrement. Le simulateur d'IMT donne le montant pour votre cas.
Puis-je perdre les arrhes ?
Oui, si l'acheteur renonce. Si le vendeur manque à ses obligations, l'acheteur peut exiger le double (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).