Ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Chaque guide répond à une question entière, sources en vue et date de vérification indiquée.

• Acheter un bien immobilier au Portugal, étape par étape

  Pour acheter un bien immobilier au Portugal, on obtient un NIF, on établit le budget avec les impôts, on règle le crédit, on choisit le quartier et le logement, on vérifie les documents, on signe le compromis puis l'acte (escritura). Ensuite vient l'IMI, chaque année.

• Ce dont vous avez vraiment besoin comme citoyen de l'UE

  Acheter un logement au Portugal ne donne pas le droit d'y résider. Ce sont deux choses distinctes : la propriété est une inscription au registre foncier, la résidence relève d'un titre à part. Ce que l'achat exige vraiment, c'est le NIF — le numéro fiscal portugais.

• Ce que l'acheteur paie en plus du prix

  Au prix s'ajoutent la taxe de mutation IMT, le droit de timbre et les frais d'acte et d'enregistrement. Le gros morceau est l'IMT, et ce n'est pas un taux multiplié par le prix : le barème est par tranches — et si le logement n'est pas votre résidence principale, résidence secondaire ou bien mis en location, il n'y a pas de tranche à taux nul du tout. L'impôt commence alors à 1 % dès le premier euro.

• À quoi sert flatin.pt quand on achète un logement

  Acheter un logement au Portugal, c'est une série de tâches distinctes, de la première annonce à la signature chez le notaire. Certaines ne se délèguent pas : le numéro fiscal, le compte bancaire, les impôts et la signature restent pour vous. Le reste est fait par des gens sur place, et c'est à cela que sert flatin.pt : agence immobilière agréée (licence AMI 28163), nous répondons nous-mêmes à votre demande et suivons l'achat jusqu'à l'acte. Le tableau montre où passe la limite.

• Crédit immobilier au Portugal : combien la banque prête et selon quelles règles

  La banque peut financer jusqu'à 90 % d'un logement qui sera votre résidence principale et jusqu'à 80 % d'une résidence secondaire ou d'un bien à louer. Ce sont les limites de la Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), et elles dépendent de l'usage du logement, pas de votre lieu de résidence. Les mensualités de tous vos crédits, à taux majoré si le taux est variable ou mixte, ne doivent pas dépasser 45 % du revenu net, et la durée va jusqu'à 40 ans si vous avez au plus 35 ans, puis jusqu'à 35 ans.

• Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter du neuf

  Pour un logement neuf ou sur plan, presque tout le risque se trouve dans le compromis (CPCV) : le permis, les arrhes, l'hypothèque du promoteur et l'IMT qui peut être dû avant l'acte. Vérifiez-les avant de payer — une fois le compromis signé, les arrhes ne vous sont restituées au double que si c'est le vendeur qui manque à ses engagements (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).

• Ce que le propriétaire paie chaque année

  Être propriétaire au Portugal coûte chaque année l'IMI, les charges de copropriété et l'assurance ; l'AIMI ne touche les particuliers qu'au-delà de 600 000 € de valeur fiscale. L'IMI est un impôt communal : son taux, entre 0,3 % et 0,45 %, s'applique à la valeur fiscale du bien — pas au prix payé.

• Où vivre au Portugal

  Chaque ville a des rues où il fait bon vivre et quelques endroits où nous n'achèterions pas, mais ce n'est presque jamais un quartier entier. Notre verdict porte donc sur une zone et repose sur du vérifiable : la médiane des ventes de l'INE, la date d'une opération de police, la carte du bruit. Ci-dessous : comment lire les verdicts, ce que signifie vivre à côté de logements municipaux, quand le pays ne dort pas de la nuit et pourquoi, en hiver, le soleil compte plus que la vue.