Ce que le propriétaire paie chaque année
Être propriétaire au Portugal coûte chaque année l'IMI, les charges de copropriété et l'assurance ; l'AIMI ne touche les particuliers qu'au-delà de 600 000 € de valeur fiscale. L'IMI est un impôt communal : son taux, entre 0,3 % et 0,45 %, s'applique à la valeur fiscale du bien — pas au prix payé.
IMI : le taux communal sur la valeur fiscale
Chaque commune fixe son taux pour les biens urbains entre 0,3 % et 0,45 % (artigo 112.º do CIMI) et peut le moduler par paroisse (freguesia). Il s'applique à la valeur fiscale (VPT) inscrite dans la caderneta predial, presque toujours inférieure au prix du marché. Le taux de votre commune figure sur notre page des taux d'IMI, et l'exemple ci-dessous montre le calcul.
L'IMI d'une année est dû par celui qui était propriétaire au 31 décembre de cette année, et l'avis arrive l'année suivante : qui vend au printemps paie encore celui de l'année précédente. Jusqu'à 100 €, on paie une fois, en mai ; jusqu'à 500 €, en mai et novembre ; au-delà, en trois fois : mai, août et novembre.
Exonération les premières années et déduction pour enfants
Un logement acheté comme résidence principale peut être exonéré d'IMI pendant trois ans, prolongeables de deux ans là où l'assemblée municipale l'a voté (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Conditions : valeur fiscale jusqu'à 125 000 €, revenu brut du foyer l'année précédente jusqu'à 153 300 € et domicile fiscal transféré dans le logement dans les six mois suivant l'achat. Lors d'un achat, le fisc l'accorde automatiquement si le domicile fiscal est changé à temps ; un foyer ne peut l'obtenir que deux fois.
Avec des enfants à charge, la commune peut réduire l'IMI de la résidence principale : 30 € pour un, 70 € pour deux, 140 € pour trois ou plus. Seulement là où l'assemblée municipale l'a voté.
AIMI : seulement pour les gros patrimoines
L'AIMI cumule la valeur fiscale de tous les logements et terrains à bâtir d'un même propriétaire. Un particulier déduit 600 000 € et paie 0,7 % sur l'excédent ; quand le total avant déduction dépasse 1 000 000 €, le taux marginal est de 1 %, au-delà de 2 000 000 € de 1,5 %. Une société n'a pas de déduction et paie en règle générale 0,4 %. Un logement de valeur courante n'atteint jamais ce seuil.
Copropriété et assurance
Dans un immeuble divisé en lots, les charges des parties communes se répartissent selon les tantièmes (permilagem) de chaque lot (artigo 1424.º do Código Civil). En plus des charges, chaque copropriétaire verse au fonds de réserve au moins 10 % de sa part des autres dépenses. Le montant des charges ne sort d'aucun barème : l'assemblée générale le vote, et un immeuble avec ascenseur, garage et concierge coûte bien plus qu'un immeuble sans.
L'assurance incendie de l'immeuble est obligatoire, pour les lots comme pour les parties communes (artigo 1429.º do Código Civil). Avant d'acheter, demandez le budget de la copropriété et les derniers procès-verbaux : on y voit ce qui se paie et quels travaux sont déjà votés. Lors de la vente, le vendeur doit présenter l'attestation du syndic sur les charges et les dettes du lot (artigo 1424.º-A do Código Civil).
Crédit immobilier : le droit de timbre
Un prêt d'une durée de cinq ans ou plus supporte un droit de timbre de 0,6 % sur le capital, une fois, à l'octroi. Ensuite, les intérêts de chaque échéance portent un droit de timbre de 4 %. Cherchez les deux dans la fiche d'information normalisée (FINE) que la banque remet avant le contrat.
La banque exige en général une assurance vie et une assurance habitation. Ce sont deux coûts annuels, et les prix varient beaucoup d'un assureur à l'autre — comparez avant d'accepter le contrat proposé avec le prêt.
Logement vide ou loué
Un logement que la commune déclare vacant depuis plus d'un an paie l'IMI au triple du taux (artigo 112.º do CIMI). Dans une zone de pression urbaine, le taux est multiplié par dix et majoré de 20 % chaque année suivante, jusqu'à vingt fois le taux normal (artigo 112.º-B do CIMI). Une résidence secondaire occupée n'est pas un logement vacant, mais mieux vaut que des factures d'eau et d'électricité le prouvent.
Si vous louez le logement à usage d'habitation pour un loyer mensuel ne dépassant pas 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026, le loyer est imposé à 10 % jusqu'à fin 2029 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Au-delà, le taux spécial est de 25 % (artigo 72.º do Código do IRS), avec des réductions pour les baux longs sous conditions. Chaque bail paie en outre un droit de timbre de 10 % sur un mois de loyer.
Combien coûte l'IMI par an ?
Le taux communal — entre 0,3 % et 0,45 % — appliqué à la valeur fiscale du logement, pas à son prix. Jusqu'à 100 €, on paie une fois, en mai.
Paie-t-on l'IMI sur le logement où l'on vit ?
Il peut être exonéré pendant trois ans si la valeur fiscale ne dépasse pas 125 000 € et le revenu du foyer 153 300 € (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
Qui paie l'AIMI ?
Un particulier seulement quand ses logements et terrains à bâtir dépassent ensemble 600 000 € de valeur fiscale. En dessous, rien.
Comment les loyers sont-ils imposés ?
À 10 % jusqu'à fin 2029 si le loyer mensuel ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais) ; au-delà, à 25 % (artigo 72.º do Código do IRS).
Les charges de copropriété sont-elles obligatoires ?
Dans un immeuble divisé en lots, oui : charges, fonds de réserve d'au moins 10 % et assurance incendie (artigo 1429.º do Código Civil).