Immobilie in Portugal kaufen, Schritt für Schritt
Wer in Portugal eine Immobilie kauft, beantragt die NIF, plant das Budget mit den Steuern, klärt die Finanzierung, wählt Gegend und Wohnung, prüft die Unterlagen, unterschreibt den Vorvertrag und danach die Escritura. Danach fällt jedes Jahr die IMI an.
NIF und Steuervertreter
Ohne portugiesische Steuernummer (NIF) gibt es kein Konto bei einer portugiesischen Bank und keine Unterschrift unter Vorvertrag oder Escritura. Die NIF beantragen Sie beim Finanzamt (serviço de finanças), persönlich oder über einen Vertreter; ein Visum oder ein Wohnsitz ist dafür nicht nötig.
Wer außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums wohnt, braucht einen Steuervertreter, sobald ihm in Portugal eine Immobilie gehört; die Frist beträgt 15 Tage. Die Pflicht entfällt, wenn Sie elektronische Zustellungen im Portal das Finanças aktivieren (Ofício Circulado n.º 90057/2022). Der Kauf allein gibt kein Aufenthaltsrecht.
Budget: Steuern und Kosten über den Preis hinaus
Zum Preis kommen die IMT (Grunderwerbsteuer), die Stempelsteuer (imposto do selo) von 0,8 % sowie Notar und Grundbuch. Die IMT ist gestaffelt: Beim Hauptwohnsitz reicht die steuerfreie Stufe bis 106 346 €, und wer den ersten Hauptwohnsitz bis zu 35 Jahren kauft, hat eine eigene Tabelle, steuerfrei bis 330 539 €: die IMT Jovem.
In diesem Fall sinkt auch die Stempelsteuer: Abgezogen werden bis zu 2 644,31 €, solange der Preis 660 982 € nicht übersteigt (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Wer nie in Portugal steuerlich ansässig war, zahlt die IMT zum Einheitssatz von 7,5 % ohne Befreiungen (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT); die Differenz kann auf Antrag erstattet werden, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig werden.
Die IMT wird am Tag der Festsetzung oder innerhalb von 30 Tagen danach gezahlt (artigo 36.º do CIMT). Der IMT-Rechner rechnet Ihren Fall mit der passenden Tabelle.
Finanzierung
Für den Hauptwohnsitz leiht die Bank höchstens 90 % des Immobilienwerts, für eine Zweitwohnung 80 % (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Eigenkapital und Steuern zahlen Sie selbst; holen Sie die Antwort der Bank deshalb vor dem Vorvertrag ein.
Den Kredit beantragen Sie direkt bei der Bank oder über einen Broker; wir ziehen die besten Kreditbroker hinzu. Der Kreditrechner zeigt die Monatsrate für Preis, Eigenkapital und Laufzeit, die Sie wählen.
Wo wohnen
Die Gegend bestimmt den Quadratmeterpreis, die Verkehrsanbindung und den Weg zur Arbeit. Die Stadtführer bewerten jedes Viertel mit einer Quelle für jede Zahl, und die Karte vergleicht die Städte nebeneinander.
Auch die IMI ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Jede Gemeinde hat auf der Website eine Seite mit dem geltenden Satz.
Die Wohnung finden
Der Katalog zeigt Neubauprojekte im ganzen Land, mit Preisen nach Typologie und der Herkunft jedes Preises.
Wenn Sie beim Kauf Unterstützung wollen: flatin.pt ist ein lizenziertes Immobilienmaklerunternehmen (AMI 28163). Wir organisieren Besichtigungen, bereiten den Vorvertrag vor, buchen den Notar und begleiten Sie bis zur Escritura. Für Käufer sind die Leistungen von flatin.pt kostenlos.
Prüfen vor der Unterschrift
Lassen Sie sich die Certidão permanente aus dem Grundbuch geben: Sie zeigt den Eigentümer, Hypotheken und Pfändungen. Beim Neubau muss die Hypothek des Bauträgers im selben Akt wie die Escritura gelöscht werden, und Ihre Wohnung muss im Grundbuch stehen, bevor ein Termin vereinbart wird.
Bei einem Kauf vom Plan prüfen Sie die Baugenehmigung und das Aktenzeichen der Gemeinde. Den Energieausweis übergibt der Verkäufer vor dem Vorvertrag (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Die AMI-Lizenz eines Vermittlers prüfen Sie in der öffentlichen Liste des IMPIC.
Vorvertrag und Anzahlung
Der Vorvertrag (CPCV) legt Preis, Anzahlung und Frist für die Escritura fest. Bei einer fertigen, im Bau befindlichen oder noch zu bauenden Wohnung werden die Unterschriften persönlich beglaubigt, und das Vorliegen der Bau- oder Nutzungsgenehmigung wird bescheinigt (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
Was beim Vorvertrag gezahlt wird, gilt als Anzahlung (sinal): Tritt der Käufer zurück, ist sie verloren; erfüllt der Verkäufer nicht, kann der Käufer das Doppelte verlangen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil). Erlaubt der Vertrag, die Position an Dritte abzutreten, ist die IMT schon bei Unterschrift fällig (artigo 2.º do Código do IMT); wenn Sie nicht weiterverkaufen wollen, lassen Sie die Klausel streichen.
Escritura und Grundbuch
Mit der Escritura geht die Wohnung auf Sie über. Sie wird beim Notar, an einem Schalter von Casa Pronta oder als privat beglaubigte Urkunde bei einem Anwalt oder Solicitador unterschrieben; bei einer Finanzierung unterschreibt die Bank im selben Akt.
Nach der Escritura wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, und eine neue Certidão permanente zeigt die Wohnung auf Ihren Namen.
Nach dem Kauf: IMI und laufende Kosten
Die IMI ist eine jährliche Grundsteuer. Jede Gemeinde legt ihren Satz zwischen 0,3 % und 0,45 % des Steuerwerts fest (artigo 112.º do CIMI); festgesetzt wird im Folgejahr, gezahlt im Mai, August und November, je nach Betrag.
Dazu kommen Hausgeld, Versicherung und bei großem Immobilienbesitz die AIMI. Wer zum Selbstbewohnen kauft, kann eine befristete Befreiung von der IMI bekommen (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), wenn Steuerwert und Haushaltseinkommen innerhalb der Grenzen liegen und der steuerliche Wohnsitz innerhalb von sechs Monaten in die Wohnung verlegt wird.
Können Ausländer in Portugal eine Immobilie kaufen?
Ja. Sie brauchen eine NIF, und wer nie in Portugal steuerlich ansässig war, zahlt die IMT zum Einheitssatz von 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Der Kauf allein gibt kein Aufenthaltsrecht.
Was kostet der Kauf über den Preis hinaus?
Die IMT nach gestaffelter Tabelle, die Stempelsteuer von 0,8 % sowie Notar und Grundbuch. Der IMT-Rechner gibt den Betrag für Ihren Fall.
Kann ich die Anzahlung verlieren?
Ja, wenn der Käufer zurücktritt. Erfüllt der Verkäufer nicht, kann der Käufer das Doppelte verlangen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).