Was Sie vor dem Kauf eines Neubaus prüfen sollten
Bei einem Neubau oder Kauf vom Plan steckt fast das ganze Risiko im Vorvertrag (CPCV): die Baugenehmigung, die Anzahlung, die Hypothek des Bauträgers und IMT, die schon vor der Beurkundung fällig werden kann. Prüfen Sie das vor der Zahlung — nach der Unterschrift gibt es die Anzahlung nur dann doppelt zurück, wenn der Verkäufer vertragsbrüchig wird (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Kauf vom Plan: Formvorschriften für den Vorvertrag
Betrifft der Vorvertrag ein fertiges, im Bau befindliches oder noch zu errichtendes Gebäude oder eine Einheit darin, müssen die Unterschriften persönlich beglaubigt und nach dem Wortlaut des Zivilgesetzbuchs das Vorliegen einer Bau- oder Nutzungsgenehmigung bescheinigt sein (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Viele Bauvorhaben laufen heute über eine Vorab-Anzeige statt einer Genehmigung: Lassen Sie sich immer das Baudokument und das Aktenzeichen bei der Gemeinde geben, und prüfen Sie, ob sie dieses Gebäude betreffen.
Der Verkäufer kann sich auf das Fehlen dieser Voraussetzungen nur berufen, wenn der Käufer es verschuldet hat. Die Form schützt Sie: Ein Vorvertrag, der das Baudokument nicht nennt, ist ein Warnsignal, kein Detail.
Die Anzahlung: was Sie verlieren und was Sie bekommen
Was der Käufer unter dem CPCV zahlt, gilt bis zum Beweis des Gegenteils als Anzahlung (sinal). Wird der Käufer vertragsbrüchig, ist sie verloren; wird es der Verkäufer, kann der Käufer das Doppelte verlangen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Bei einem Bauprojekt können die Nachzahlungen auf die Anzahlung während der Bauzeit einen großen Teil des Preises ausmachen. Das Doppelte ist nur etwas wert, wenn der Bauträger zahlen kann: Verlangen Sie, dass diese Zahlungen durch eine Bankgarantie oder Kautionsversicherung abgesichert und im Vertrag festgehalten sind.
IMT kann vor der Beurkundung fällig werden
Erlaubt der Vorvertrag, Ihre Vertragsposition an einen Dritten abzutreten, ist die IMT schon bei Unterzeichnung fällig, und die Abtretung wird erneut besteuert (artigo 2.º do Código do IMT). Diese Klausel ist bei Verkäufen vom Plan üblich; wenn Sie nicht vor der Beurkundung weiterverkaufen wollen, lassen Sie sie streichen.
Die Schlüssel vor der Beurkundung zu bekommen, gilt für die IMT ebenfalls als Kauf — außer die Wohnung wird Ihr Hauptwohnsitz und der Vertrag erlaubt keine Abtretung (artigo 2.º do Código do IMT).
Ermäßigte Mehrwertsteuer und IMT für Nichtansässige
Der Bau von Wohnungen, die als Hauptwohnsitz des Käufers verkauft werden, kann mit ermäßigter Mehrwertsteuer erfolgen, und die Kaufurkunde muss das nennen (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026). Wer eine solche Wohnung kauft, muss den Steuerwohnsitz innerhalb von sechs Monaten dorthin verlegen und sie die folgenden 12 Monate als Hauptwohnsitz behalten; sonst wird ein IMT-Aufschlag von 10 % des Steuerwerts fällig.
Ein nicht in Portugal ansässiger Käufer zahlt beim Kauf einer Wohnung IMT zum Einheitssatz von 7,5 %, ohne Befreiungen oder Ermäßigungen, sofern er nicht schon früher als in Portugal ansässig galt (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Die Differenz wird auf Antrag erstattet, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig werden oder die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zur Vermietung zu einer moderaten Miete bestimmen und sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermieten; der Antrag ist innerhalb von sechs Monaten ab Ansässigkeit oder Mietvertrag zu stellen.
Die Hypothek des Bauträgers
Bauprojekte sind fast immer über eine Hypothek auf Grundstück oder Gebäude finanziert. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die certidão permanente des Grundbuchs geben: Sie zeigt Hypotheken und Pfändungen. Ihre Einheit muss bei der Beurkundung lastenfrei auf Sie übergehen, mit der Löschung der Hypothek im selben Akt.
Zeigt der Auszug noch keine Einheiten, ist das Gebäude im Grundbuch nicht aufgeteilt, und die Einheit, die Sie kaufen, gibt es noch nicht. Fragen Sie, wann sie eingetragen wird — und setzen Sie den Beurkundungstermin nicht davor an.
Energieausweis vor dem Vorvertrag
Der Eigentümer muss dem Käufer vor dem Vorvertrag eine Kopie des Energieausweises geben und vor der Beurkundung das Original (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Bei einem Haus im Bau ist es der vorläufige Ausweis. Die Energieklasse gibt eine Vorstellung davon, was Heizen und Kühlen kosten werden — vergleichen Sie sie zwischen Projekten wie den Preis.
Mängel: die Fristen laufen ab der Übergabe
Haben Sie als Verbraucher von einem Bauträger eine Wohnung zum Selbstbewohnen gekauft? Nach Decreto-Lei n.º 84/2021 haben Sie 10 Jahre für Mängel an tragenden Teilen und fünf Jahre für alles andere, ab der Übergabe. Die Rechte erlöschen drei Jahre nach der Mängelanzeige, wenn Sie sie bis dahin nicht geltend machen.
Gehen Sie bei der Schlüsselübergabe mit einer Liste durch die Wohnung, fotografieren Sie und halten Sie schriftlich fest, was Sie finden. Was an diesem Tag festgehalten ist, lässt sich später kaum bestreiten.
Wer verkauft: die Lizenz prüfen
Immobilienvermittlung ist nur mit einer Lizenz des IMPIC erlaubt. Fragen Sie jeden Vermittler nach der Lizenznummer (AMI) — die Agentur und jeden Spezialisten, mit dem Sie sprechen, auch über flatin.pt — und prüfen Sie sie in der öffentlichen Liste, bevor Sie etwas zahlen. Ein Bauträger, der seine eigenen Einheiten verkauft, braucht diese Lizenz nicht.
Kann ich die Anzahlung verlieren?
Ja, wenn der Käufer vertragsbrüchig wird. Wird es der Verkäufer, kann der Käufer das Doppelte verlangen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Was prüfe ich vor der Unterschrift unter einen CPCV vom Plan?
Beglaubigte Unterschriften und das Baudokument (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil), die certidão permanente mit Hypotheken, den Energieausweis (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) und ob der Vertrag die Abtretung der Position erlaubt.
Kann die IMT vor der Beurkundung fällig werden?
Ja: wenn der Vorvertrag die Abtretung der Position erlaubt oder wenn Sie die Schlüssel vor der Beurkundung bekommen und die Wohnung nicht Ihr Hauptwohnsitz wird (artigo 2.º do Código do IMT).
Wie viel IMT zahlt ein nicht ansässiger Käufer?
7,5 % beim Kauf einer Wohnung, ohne Befreiungen oder Ermäßigungen; die Differenz wird auf Antrag erstattet, wenn er innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig wird oder zu einer moderaten Miete vermietet (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).
Wie lange kann ich Mängel an einem Neubau geltend machen?
Beim Kauf vom Bauträger als Verbraucher: 10 Jahre für tragende Teile und fünf Jahre für den Rest, ab der Übergabe (Decreto-Lei n.º 84/2021).