Baufinanzierung in Portugal: wie viel die Bank leiht und nach welchen Regeln
Eine Bank darf bis zu 90 % einer Wohnung finanzieren, die Ihr Hauptwohnsitz wird, und bis zu 80 % einer Zweitwohnung oder einer Wohnung zum Vermieten. Das sind die Grenzen der Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), und sie hängen vom Zweck der Wohnung ab, nicht von Ihrem Wohnsitz. Die Raten aller Ihrer Kredite, bei variablem oder gemischtem Zins mit Aufschlag gerechnet, sollen 45 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen, und die Laufzeit beträgt bis zu 40 Jahre, wenn Sie höchstens 35 Jahre alt sind, danach bis zu 35 Jahre.
Wie viel die Bank leihen darf
Die Grenze bezieht sich auf den niedrigeren von zwei Werten: Kaufpreis und Gutachten eines zugelassenen Sachverständigen (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Liegt das Gutachten unter dem Preis, zahlen Sie die Differenz selbst, zusätzlich zum Eigenkapital.
Die Grenzen richten sich nach dem Zweck des Kredits. Wer ohne Wohnsitz in Portugal eine Ferienwohnung oder eine Wohnung zum Vermieten kauft, ist auf 80 % begrenzt, wie ein Gebietsansässiger beim Kauf einer Zweitwohnung. Die geltende Empfehlung hat auch die Ausnahme abgeschafft, nach der Banken eigene Immobilien voll finanzieren durften: Für sie gelten jetzt die allgemeinen Grenzen.
Eine Bank darf weniger leihen, und manche tun das bei Gebietsfremden: BPI nennt bis zu 70 % für gebietsfremde Ausländer, UCI 70 %, novobanco 80 % für Ansässige und Staatsangehörige der EU, des Vereinigten Königreichs, des Schengen-Raums, der USA und Kanadas. Eine Tabelle mit den Bedingungen von sieben Kreditgebern veröffentlichen wir auf Portugiesisch, Englisch und Russisch.
Welche Rate die Bank akzeptiert
Die Banco de Portugal empfiehlt, dass die Raten aller Ihrer Kredite 45 % des monatlichen Einkommens nach Steuern und Sozialabgaben nicht übersteigen. Der neue Kredit geht mit erhöhtem Zins in diese Rechnung ein: bei mehr als zehn Jahren Laufzeit und variablem oder gemischtem Zins mindestens 1,5 Prozentpunkte auf den Referenzzinssatz (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal); beim gemischten Zins zählt die so erhöhte Rate nach der Festzinsphase oder die Rate der Festzinsphase, falls sie höher ist.
Jede Bank darf die Grenze bei bis zu 10 % dessen überschreiten, was sie in einem Halbjahr verleiht, wenn sie es begründet: Die Grenze ist die Regel, keine automatische Ablehnung. Sind Sie am Ende der Laufzeit älter als 70 Jahre, rechnet die Bank mit einem um mindestens 20 % niedrigeren Einkommen, anteilig nach den Jahren über diesem Alter, außer Sie sind bereits in Rente.
Laufzeit und Alter
Die Höchstlaufzeit beträgt 40 Jahre für Kreditnehmer bis 35 Jahre und 35 Jahre für Ältere; bei zwei Kreditnehmern zählt das Alter des älteren (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Die Banken setzen zusätzlich ein Höchstalter am Ende des Kredits: bei der Caixa Geral de Depósitos zum Beispiel 75 Jahre.
Beispiel: Kauf einer Zweitwohnung ohne Wohnsitz in Portugal
Wohnung für 300 000 €, Eigenkapital 60 000 €, Kredit 240 000 € über 30 Jahre, Käufer 38 Jahre alt. Zum Durchschnittszins neuer Wohnungskredite im August 2026, 3 %, beträgt die Monatsrate 1 011,85 €. Die Bank prüft sie mit dem erhöhten Zins von 4,5 %, das sind 1 216,05 €; damit das in 45 % des Einkommens passt, brauchen Sie mindestens 2 782,34 € netto im Monat (einschließlich Stempelsteuer auf die Zinsen). Die 3 % sind der Marktdurchschnitt: In den Angeboten für Gebietsfremde liegt der Sollzins bei 4,422 % (BPI) und 4,647 % (novobanco), und Rate und nötiges Einkommen steigen mit ihm.
Zusätzlich zum Eigenkapital zahlen Sie vor der Beurkundung IMT von 22 500,00 € zum Einheitssatz von 7,5 % für gebietsfremde Käufer, Stempelsteuer von 2 400,00 € auf den Kauf und 1 440,00 € auf den Kredit (0,6 %) sowie 700,00 € für die Eintragung von Kauf und Hypothek bei Casa Pronta. Insgesamt 87 040,00 € eigenes Geld. Bankgebühren, Gutachten und Versicherungen sind nicht enthalten: Jede Bank veröffentlicht sie in ihrem Preisverzeichnis.
Die Zahlen stammen aus unserem Hypothekenrechner: Ändern Sie Preis, Eigenkapital, Laufzeit oder Alter und sehen Sie Ihren Fall.
Was sich ohne Wohnsitz in Portugal ändert
Die Grenzen der Banco de Portugal hängen nicht vom Wohnsitz ab; die Politik jeder Bank und die Steuern schon. Ein gebietsfremder Käufer zahlt IMT zum Einheitssatz von 7,5 %, ohne Befreiungen, es sei denn, er war früher in Portugal steuerlich ansässig; wird er es innerhalb von zwei Jahren, wird die Differenz auf Antrag aufgehoben (Art. 17 des IMT-Gesetzbuchs).
Für den Antrag brauchen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF). Der Rest der Liste hängt von der Bank ab: UCI zum Beispiel verlangt die Steuererklärung, eine Kreditauskunft aus dem Wohnsitzland und Kontoauszüge der letzten sechs Monate.
Verdienen Sie in einer anderen Währung als dem Euro, gilt ein Euro-Kredit als Fremdwährungskredit (Art. 4 des Gesetzesdekrets 74-A/2017). Die Bank muss das Wechselkursrisiko erklären, eine Möglichkeit zu seiner Begrenzung anbieten und Sie während der Laufzeit warnen, wenn der Kurs Schuld oder Rate um mehr als 20 % steigen lässt (Art. 20 desselben Dekrets).
Auf die Zinsen jeder Rate fällt außerdem Stempelsteuer von 4 % an. Und die Bank verlangt Versicherungen: Bei der Caixa Geral de Depósitos sind eine Lebens- und eine Gebäudeversicherung Pflicht.
Bekomme ich ohne Wohnsitz in Portugal einen Kredit?
Ja. Die Grenzen der Banco de Portugal sind dieselben, 80 % für eine Zweitwohnung, aber jede Bank entscheidet, wem sie wie viel leiht: Manche haben ein Produkt für Gebietsfremde und finanzieren bis zu 70 %.
Kann ich ohne Eigenkapital kaufen?
Nach den Regeln der Banco de Portugal finanziert eine Bank höchstens 90 % beim Hauptwohnsitz und 80 % bei jeder anderen Wohnung, auch bei Immobilien der Banken selbst. Vollfinanzierung gibt es nur in besonderen staatlichen Programmen für junge Käufer eines Hauptwohnsitzes, nie für eine Zweitwohnung. Eigenkapital aus einem Konsumkredit umgeht die Regel nicht: Dessen Rate zählt zu den 45 %.
Fester, gemischter oder variabler Zins?
Die meisten Banken bieten alle drei an, der variable folgt dem Euribor. Bei variablem oder gemischtem Zins prüft die Bank Ihre Tragfähigkeit mit erhöhtem Zins, plus 1,5 Prozentpunkte bei mehr als zehn Jahren Laufzeit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Im Beispiel oben 87 040,00 € für eine Wohnung zu 300 000 €: Eigenkapital plus Steuern auf Kauf und Kredit. Die Grenze gilt für den Preis, nicht für Preis plus Steuern.