Was Sie vor dem Kauf wissen sollten

Jeder Ratgeber beantwortet eine Frage ganz — mit den Quellen offen und dem Datum ihrer Prüfung.

• Immobilie in Portugal kaufen, Schritt für Schritt

  Wer in Portugal eine Immobilie kauft, beantragt die NIF, plant das Budget mit den Steuern, klärt die Finanzierung, wählt Gegend und Wohnung, prüft die Unterlagen, unterschreibt den Vorvertrag und danach die Escritura. Danach fällt jedes Jahr die IMI an.

• Was Sie als EU-Bürger in Portugal wirklich brauchen

  Ein Hauskauf in Portugal begründet kein Aufenthaltsrecht. Das sind zwei getrennte Dinge: Eigentum ist ein Eintrag im Grundbuch, Aufenthalt braucht einen eigenen Titel. Was der Kauf wirklich verlangt, ist die NIF — die portugiesische Steuernummer.

• Was beim Hauskauf zum Preis dazukommt

  Zum Preis kommen die Grunderwerbsteuer IMT, die Stempelsteuer und die Kosten für Beurkundung und Eintragung. Der Brocken ist das IMT, und es ist nicht ein Satz mal Preis: die Tabelle ist gestaffelt — und wenn die Wohnung nicht Ihr Hauptwohnsitz wird, etwa als Ferienwohnung oder zur Vermietung, gibt es gar keine Nullstufe. Dann beginnt die Steuer bei 1 % ab dem ersten Euro.

• Wofür flatin.pt beim Hauskauf da ist

  Ein Hauskauf in Portugal besteht aus einer Reihe einzelner Aufgaben, vom ersten Inserat bis zur Unterschrift beim Notar. Einen Teil nimmt Ihnen niemand ab: Steuernummer, Bankkonto, Steuern und Unterschrift bleiben bei Ihnen. Den Rest erledigen Leute vor Ort, und genau dafür ist flatin.pt da: Wir sind ein lizenziertes Immobilienmaklerunternehmen (AMI 28163), beantworten Ihre Anfrage selbst und begleiten den Kauf bis zum Notartermin. Die Tabelle zeigt, wo die Grenze verläuft.

• Baufinanzierung in Portugal: wie viel die Bank leiht und nach welchen Regeln

  Eine Bank darf bis zu 90 % einer Wohnung finanzieren, die Ihr Hauptwohnsitz wird, und bis zu 80 % einer Zweitwohnung oder einer Wohnung zum Vermieten. Das sind die Grenzen der Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), und sie hängen vom Zweck der Wohnung ab, nicht von Ihrem Wohnsitz. Die Raten aller Ihrer Kredite, bei variablem oder gemischtem Zins mit Aufschlag gerechnet, sollen 45 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen, und die Laufzeit beträgt bis zu 40 Jahre, wenn Sie höchstens 35 Jahre alt sind, danach bis zu 35 Jahre.

• Was Sie vor dem Kauf eines Neubaus prüfen sollten

  Bei einem Neubau oder Kauf vom Plan steckt fast das ganze Risiko im Vorvertrag (CPCV): die Baugenehmigung, die Anzahlung, die Hypothek des Bauträgers und IMT, die schon vor der Beurkundung fällig werden kann. Prüfen Sie das vor der Zahlung — nach der Unterschrift gibt es die Anzahlung nur dann doppelt zurück, wenn der Verkäufer vertragsbrüchig wird (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).

• Was Eigentümer jedes Jahr zahlen

  Eine Wohnung in Portugal kostet jedes Jahr IMI, Hausgeld und Versicherung; AIMI zahlen Privatpersonen erst über 600 000 € Steuerwert. Die IMI ist eine Gemeindesteuer: Der Satz von 0,3 % bis 0,45 % gilt für den Steuerwert der Immobilie — nicht für den Kaufpreis.

• Wo wohnen in Portugal

  Jede Stadt hat Straßen, in denen es sich gut lebt, und ein paar Ecken, in denen wir nicht kaufen würden, aber fast nie ist das ein ganzes Viertel. Deshalb gilt unsere Einschätzung einer Zone und stützt sich auf Nachprüfbares: den INE-Median der abgeschlossenen Verkäufe, das Datum eines Polizeieinsatzes, die Lärmkarte. Unten steht, wie Sie die Einschätzungen lesen, was es heißt, neben städtischen Sozialwohnungen zu leben, wann das Land nachts nicht schläft und warum im Winter Sonne mehr zählt als Aussicht.