Was Eigentümer jedes Jahr zahlen
Eine Wohnung in Portugal kostet jedes Jahr IMI, Hausgeld und Versicherung; AIMI zahlen Privatpersonen erst über 600 000 € Steuerwert. Die IMI ist eine Gemeindesteuer: Der Satz von 0,3 % bis 0,45 % gilt für den Steuerwert der Immobilie — nicht für den Kaufpreis.
IMI: der Gemeindesatz auf den Steuerwert
Jede Gemeinde legt ihren Satz für städtische Immobilien zwischen 0,3 % und 0,45 % fest (artigo 112.º do CIMI) und kann ihn nach Ortsteilen (freguesia) staffeln. Er gilt für den Steuerwert (VPT) aus der caderneta predial, der fast immer unter dem Marktpreis liegt. Den Satz Ihrer Gemeinde finden Sie auf unserer Seite der IMI-Sätze, die Beispielrechnung steht unten.
Die IMI eines Jahres schuldet, wer am 31. Dezember dieses Jahres Eigentümer war; der Bescheid kommt im Folgejahr. Wer im Frühjahr verkauft, zahlt also noch das Vorjahr. Bis 100 € wird einmal gezahlt, im Mai; bis 500 € im Mai und November; darüber in drei Raten: Mai, August und November.
Befreiung in den ersten Jahren und Abzug für Kinder
Eine als eigener Hauptwohnsitz gekaufte Wohnung kann drei Jahre von der IMI befreit sein, verlängerbar um zwei Jahre, wo die Gemeindeversammlung das beschließt (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Voraussetzungen: Steuerwert bis 125 000 €, Bruttoeinkommen des Haushalts im Vorjahr bis 153 300 € und Steuerwohnsitz innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf in der Wohnung. Beim Kauf gewährt das Finanzamt die Befreiung automatisch, wenn der Steuerwohnsitz rechtzeitig umgemeldet ist; jeder Haushalt kann sie nur zweimal erhalten.
Mit unterhaltsberechtigten Kindern kann die Gemeinde die IMI auf den Hauptwohnsitz senken: um 30 € bei einem, 70 € bei zwei, 140 € bei drei und mehr. Das gibt es nur, wo die Gemeindeversammlung es beschlossen hat.
AIMI: nur bei großem Immobilienbesitz
Der Zuschlag zur IMI addiert den Steuerwert aller Wohnimmobilien und Baugrundstücke eines Eigentümers. Privatpersonen ziehen 600 000 € ab und zahlen 0,7 % auf den Rest; übersteigt die Summe vor dem Abzug 1 000 000 €, beträgt der Grenzsatz 1 %, über 2 000 000 € 1,5 %. Eine Gesellschaft hat keinen Abzug und zahlt in der Regel 0,4 %. Eine einzelne Wohnung von üblichem Wert erreicht die Schwelle nicht.
Eigentümergemeinschaft und Versicherung
In einem Gebäude mit Wohnungseigentum werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach dem Anteil jeder Einheit (permilagem) verteilt (artigo 1424.º do Código Civil). Zusätzlich zahlt jeder Eigentümer mindestens 10 % seines Anteils an den übrigen Kosten in die Rücklage. Das Hausgeld steht in keiner Tabelle: Die Eigentümerversammlung beschließt es, und ein Haus mit Aufzug, Garage und Concierge kostet deutlich mehr als eines ohne.
Die Feuerversicherung des Gebäudes ist Pflicht, für die Einheiten wie für das Gemeinschaftseigentum (artigo 1429.º do Código Civil). Lassen Sie sich vor dem Kauf den Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle geben: Dort steht, was gezahlt wird und welche Arbeiten schon beschlossen sind. Beim Verkauf muss der Verkäufer die Bescheinigung des Verwalters über Lasten und Schulden der Einheit vorlegen (artigo 1424.º-A do Código Civil).
Kredit: die Stempelsteuer
Ein Darlehen mit einer Laufzeit ab fünf Jahren kostet Stempelsteuer von 0,6 % auf den Betrag, einmal bei der Auszahlung. Danach fällt auf die Zinsen jeder Rate Stempelsteuer von 4 % an. Beides steht im standardisierten Informationsblatt (FINE), das die Bank vor dem Vertrag aushändigt.
Banken verlangen meist eine Lebensversicherung und eine Gebäude- und Hausratversicherung. Beides sind jährliche Kosten, und die Preise unterscheiden sich stark — vergleichen Sie, bevor Sie die Police der Bank nehmen.
Leerstehend oder vermietet
Erklärt die Gemeinde eine Wohnung für länger als ein Jahr leerstehend, gilt der dreifache IMI-Satz (artigo 112.º do CIMI). In einem Gebiet mit Wohnungsdruck steigt der Satz auf das Zehnfache und jedes weitere Jahr um 20 %, höchstens zum Zwanzigfachen des normalen Satzes (artigo 112.º-B do CIMI). Eine genutzte Zweitwohnung steht nicht leer; Wasser- und Stromrechnungen, die die Nutzung belegen, helfen aber.
Wer zu Wohnzwecken zu einer Monatsmiete von höchstens dem 2,5-Fachen des monatlichen Mindestlohns 2026 vermietet, versteuert die Miete bis Ende 2029 mit 10 % (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Darüber gilt der Sondersatz von 25 % (artigo 72.º do Código do IRS), mit Ermäßigungen für lange Verträge unter Bedingungen. Jeder Mietvertrag kostet zudem Stempelsteuer von 10 % auf eine Monatsmiete.
Wie hoch ist die IMI pro Jahr?
Der Gemeindesatz — zwischen 0,3 % und 0,45 % — mal Steuerwert der Wohnung, nicht Kaufpreis. Bis 100 € wird einmal gezahlt, im Mai.
Zahle ich IMI für die Wohnung, in der ich lebe?
Sie kann drei Jahre befreit sein, wenn der Steuerwert höchstens 125 000 € und das Haushaltseinkommen höchstens 153 300 € beträgt (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
Wer zahlt AIMI?
Eine Privatperson erst, wenn ihre Wohnimmobilien und Baugrundstücke zusammen mehr als 600 000 € Steuerwert haben. Darunter nichts.
Wie wird Mieteinkommen besteuert?
Mit 10 % bis Ende 2029 bei einer Monatsmiete von höchstens dem 2,5-Fachen des monatlichen Mindestlohns 2026 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais); darüber mit 25 % (artigo 72.º do Código do IRS).
Ist das Hausgeld Pflicht?
In einem Gebäude mit Wohnungseigentum ja: Hausgeld, Rücklage von mindestens 10 % und Feuerversicherung (artigo 1429.º do Código Civil).