O que verificar antes de comprar casa nova
Numa casa nova ou em planta, quase todo o risco está no contrato-promessa: o título da obra, o sinal, a hipoteca do promotor e o IMT que pode ser devido antes da escritura. Verifique tudo isto antes de pagar — depois da assinatura, o sinal só volta em dobro se o incumprimento for do vendedor (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Casa em planta: o contrato-promessa tem forma própria
Quando o contrato-promessa respeita a um edifício ou fração já construído, em construção ou por construir, as assinaturas têm de ser reconhecidas presencialmente e, pelo texto do Código Civil, certificada a existência de licença de construção ou de utilização (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Hoje muitas obras avançam por comunicação prévia em vez de licença: peça sempre o título da obra e o número do processo camarário, e confirme que dizem respeito a este prédio.
O vendedor só pode invocar a omissão destes requisitos se ela tiver sido causada culposamente pelo comprador. A forma existe para o proteger: um contrato-promessa sem título da obra identificado é um sinal de alarme, não um pormenor.
O sinal: o que perde e o que recebe
O que o comprador paga no contrato-promessa presume-se sinal. Se for o comprador a não cumprir, perde-o; se for o vendedor, o comprador pode exigir o dobro (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Numa obra, os reforços de sinal ao longo da construção podem somar uma parte importante do preço. O dobro só vale alguma coisa se o promotor tiver com que pagar: peça que esses pagamentos fiquem cobertos por garantia bancária ou seguro-caução, previstos no contrato.
O IMT pode ser devido antes da escritura
Se o contrato-promessa incluir cláusula que permita a cessão da posição contratual a terceiro, o IMT é devido logo na assinatura, e a cessão volta a ser tributada (artigo 2.º do Código do IMT). É comum nas vendas em planta; se não tenciona revender antes da escritura, peça que seja retirada.
Receber as chaves antes da escritura também conta como compra para o IMT, salvo se a casa for para habitação própria e permanente e o contrato não permitir ceder a posição (artigo 2.º do Código do IMT).
IVA reduzido e IMT do não residente
A construção de casas vendidas para habitação própria e permanente pode ter IVA reduzido, e a escritura tem de o mencionar (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026). Quem compra uma dessas casas tem de fixar nela o domicílio fiscal no prazo de seis meses e mantê-la como habitação própria e permanente nos 12 meses seguintes; se não, paga um agravamento de IMT de 10 % do valor tributável.
Um comprador não residente paga IMT à taxa única de 7,5 % na compra de habitação, sem isenções nem reduções, salvo se já tiver sido considerado residente fiscal em Portugal (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). A diferença é anulada a pedido se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou se, nos seis meses seguintes à compra, destinar a casa a arrendamento com renda moderada e a arrendar pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos; o pedido faz-se nos seis meses seguintes à data em que se torna residente ou assina o contrato de arrendamento.
A hipoteca do promotor
Os empreendimentos são quase sempre financiados com hipoteca sobre o terreno ou o prédio. Antes da escritura, peça a certidão permanente do registo predial: mostra hipotecas e penhoras. A sua fração tem de lhe ser transmitida livre de ónus e encargos, com o distrate da hipoteca no mesmo ato.
Se na certidão ainda não houver frações, a propriedade horizontal não está registada e a fração que vai comprar ainda não existe. Pergunte quando será registada — e não marque a escritura antes disso.
Certificado energético antes do contrato-promessa
O proprietário tem de entregar ao comprador cópia do certificado energético antes do contrato-promessa, e o original antes da escritura (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Numa casa ainda em obra, o documento é o pré-certificado. A classe energética dá uma ideia de quanto vai gastar a aquecer e arrefecer a casa — compare-a entre empreendimentos como compara o preço.
Defeitos: os prazos contam a partir da entrega
Comprou casa para habitar, como consumidor, a um promotor? Pelo Decreto-Lei n.º 84/2021 tem 10 anos para defeitos estruturais e cinco anos para os restantes, a contar da entrega. Depois de comunicar um defeito, os direitos caducam ao fim de três anos se não os fizer valer.
Na entrega das chaves, percorra a casa com uma lista, fotografe e ponha por escrito o que encontrar. O que fica registado nesse dia é difícil de contestar depois.
Quem vende: confirme a licença
Quem faz de intermediário na compra e venda de imóveis precisa de licença do IMPIC. Peça o número da licença (AMI) a quem faz de intermediário — à agência e a qualquer especialista com quem fale, incluindo através do flatin.pt — e confirme-o na lista pública antes de entregar qualquer valor. Um promotor que vende as suas próprias frações não precisa dessa licença.
Posso perder o sinal?
Sim, se for o comprador a não cumprir. Se for o vendedor, o comprador pode exigir o dobro (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
O que verificar antes de assinar o contrato-promessa de uma casa em planta?
Assinaturas reconhecidas e o título da obra (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil), a certidão permanente com as hipotecas, o certificado energético (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) e se o contrato permite ceder a posição.
O IMT pode ser devido antes da escritura?
Sim: se o contrato-promessa permitir ceder a posição, ou se receber as chaves antes da escritura sem que a casa seja para habitação própria e permanente (artigo 2.º do Código do IMT).
Quanto IMT paga um comprador não residente?
7,5 % na compra de habitação, sem isenções nem reduções; a diferença é anulada a pedido se se tornar residente fiscal em dois anos ou arrendar com renda moderada (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).
Até quando posso reclamar defeitos numa casa nova?
Comprando a um promotor, como consumidor: 10 anos para defeitos estruturais e cinco anos para os outros, a contar da entrega (Decreto-Lei n.º 84/2021).