IMT: paga-se sobre o preço ou sobre o VPT?

Porque há dois valores

O preço é o que comprador e vendedor combinam. O VPT — valor patrimonial tributário — é o valor que a Autoridade Tributária atribui ao imóvel para efeitos de impostos, pela fórmula do artigo 38.º do Código do IMI: valor base dos prédios edificados, área, afetação, localização, qualidade e conforto, idade. Não acompanha o mercado.

Na maior parte das compras o VPT fica abaixo do preço, e então a conta faz-se sobre o preço. Fica acima quando a casa muda de mãos por menos do que vale no papel: venda entre familiares, venda com pressa, imóvel degradado, zona onde os preços desceram depois da avaliação.

Onde ver o VPT

Na caderneta predial do imóvel, no campo do valor patrimonial tributário. O vendedor tira-a no Portal das Finanças. Peça-a antes de fechar o preço: é nesse momento que a diferença ainda se pode negociar.

O Imposto do Selo segue a mesma base

O Imposto do Selo da compra é de 0,8 % e aplica-se ao mesmo valor que o IMT: o artigo 9.º do Código do Imposto do Selo manda determinar a base pelas regras do Código do IMT.

Se o VPT for maior do que o preço

É o VPT que decide também o escalão da tabela (artigo 17.º do Código do IMT) e o limite da isenção para quem tem até trinta e cinco anos (artigo 9.º do Código do IMT): os dois aplicam-se ao valor que serve de base ao imposto. Um preço dentro do limite não chega se o VPT o ultrapassar.

O VPT não se discute na escritura. Se estiver desatualizado, o proprietário pode reclamar da matriz (artigo 130.º do Código do IMI); se o valor resultou de uma avaliação direta, só ao fim de três anos. E uma avaliação nova tanto pode descer como subir.

Faça a sua conta

Na calculadora de IMT escreva o preço e o VPT. Ela usa o maior dos dois e diz sobre qual calculou.