Como comprar casa em Portugal, passo a passo
Para comprar casa em Portugal: peça o NIF, faça o orçamento com os impostos, trate do crédito, escolha a zona e a casa, verifique os documentos, assine o contrato-promessa e, por fim, a escritura. Depois disso vem o IMI, todos os anos.
NIF e representante fiscal
Sem número de identificação fiscal não se abre conta num banco português nem se assina o contrato-promessa ou a escritura. O NIF pede-se num serviço de finanças, em pessoa ou através de um representante, e não depende de visto nem de residência.
Quem mora fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu passa a precisar de representante fiscal quando fica com um imóvel em Portugal, com um prazo de 15 dias; a obrigação cai se aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças (Ofício Circulado n.º 90057/2022). Comprar casa, por si, não dá direito a residência.
Orçamento: impostos e custos além do preço
Ao preço somam-se o IMT, o imposto do selo de 0,8 % e as despesas de escritura e registo. O IMT tem tabela escalonada: na habitação própria e permanente o escalão isento vai até 106 346 €, e quem compra a primeira habitação própria e permanente até aos 35 anos tem tabela própria, isenta até 330 539 €, a que se chama IMT Jovem.
Nesse caso o imposto do selo também desce: deduz-se até 2 644,31 € se o preço não passar de 660 982 € (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Quem compra habitação sem nunca ter sido residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5 %, sem isenções (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT); a diferença pode ser anulada, a pedido, se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos.
O IMT paga-se no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes (artigo 36.º do CIMT). A calculadora de IMT faz as contas com a tabela certa para o seu caso.
Crédito habitação
Para habitação própria e permanente, o banco empresta no máximo 90 % do valor da casa; para segunda habitação, 80 % (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). A entrada e os impostos pagam-se com dinheiro próprio, por isso convém ter a resposta do banco antes de assinar o contrato-promessa.
O crédito pede-se ao banco, diretamente ou através de um broker de crédito à habitação. Para o crédito, trazemos os melhores brokers de crédito à habitação. O simulador mostra a prestação mensal para o preço, a entrada e o prazo que escolher.
Escolher onde viver
A zona decide o preço por metro quadrado, os transportes e o tempo de casa ao trabalho. Os guias de cidade avaliam cada zona com a fonte de cada número, e o mapa compara as cidades lado a lado.
O IMI também muda de concelho para concelho. Cada município tem uma página no site com a taxa em vigor.
Procurar a casa
O catálogo reúne empreendimentos de construção nova de todo o país, com preços por tipologia e a indicação de onde vem cada preço.
Se quiser ajuda na compra, o flatin.pt é uma empresa de mediação imobiliária licenciada (AMI n.º 28163): organizamos as visitas, preparamos o contrato-promessa, marcamos o notário e acompanhamos até à escritura. Para quem compra, os serviços do flatin.pt são gratuitos.
Verificar antes de assinar
Peça a certidão permanente do registo predial: mostra quem é o dono e se há hipotecas ou penhoras. Numa casa nova, a hipoteca do promotor tem de ser cancelada no próprio ato da escritura, e a fração tem de existir no registo antes de se marcar a data.
Numa casa em planta, confirme o título da obra e o número do processo camarário. O vendedor entrega o certificado energético antes do contrato-promessa (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Confirme também a licença AMI de quem faz de intermediário, na lista pública do IMPIC.
Contrato-promessa e sinal
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) fixa o preço, o sinal e o prazo para a escritura. Numa fração construída, em construção ou por construir, as assinaturas são reconhecidas presencialmente e certifica-se a existência da licença de construção ou de utilização (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
O que se paga no contrato-promessa presume-se sinal: se for o comprador a desistir, perde-o; se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro (artigos 441.º e 442.º do Código Civil). Se o contrato permitir ceder a posição a terceiro, o IMT é devido logo na assinatura (artigo 2.º do Código do IMT); se não pensa revender, peça que essa cláusula saia.
Escritura e registo
Na escritura a casa passa para o seu nome. Assina-se num notário, num balcão Casa Pronta ou como documento particular autenticado por advogado ou solicitador; havendo crédito, o banco assina no mesmo ato.
Depois da escritura a compra é registada na conservatória do registo predial, e uma nova certidão permanente mostra a casa já em seu nome.
Depois da compra: IMI e custos anuais
O IMI é anual. A taxa, fixada por cada município, vai de 0,3 % a 0,45 % do valor patrimonial tributário (artigo 112.º do CIMI); o imposto liquida-se no ano seguinte e paga-se em maio, agosto e novembro, conforme o valor.
Somam-se o condomínio e o seguro, e o AIMI para quem tem património imobiliário grande. Quem compra para morar pode ter isenção temporária de IMI (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), se o valor patrimonial e o rendimento do agregado ficarem dentro dos limites e o domicílio fiscal passar para a casa no prazo de seis meses.
Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal?
Pode. Precisa de NIF, e quem nunca foi residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Comprar casa, por si, não dá direito a residência.
Quanto custa comprar casa além do preço?
O IMT, pela tabela escalonada, o imposto do selo de 0,8 % e a escritura e o registo. A calculadora de IMT dá o valor para o seu caso.
Posso perder o sinal?
Sim, se for o comprador a desistir. Se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).