Crédito habitação em Portugal: quanto o banco empresta e com que regras
O banco pode financiar até 90 % da casa que vai ser a sua habitação própria e permanente e até 80 % de uma segunda casa ou de um imóvel para arrendamento. São os limites do Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), e dependem do fim da casa, não da sua residência. As prestações de todos os seus créditos, com a taxa variável ou mista contada já agravada, não devem passar de 45 % do rendimento líquido, e o prazo vai até 40 anos se tiver até 35 anos de idade e até 35 anos depois disso.
Quanto o banco pode emprestar
O limite conta-se sobre o menor de dois valores: o preço de compra e a avaliação feita por um perito avaliador (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença sai do seu bolso, além da entrada.
Os limites aplicam-se em função do fim do crédito. Um não residente que compra uma casa de férias ou para arrendar fica no limite de 80 %, como um residente que compra uma segunda casa. A recomendação atual acabou também com a exceção que permitia financiar na totalidade os imóveis vendidos pelos próprios bancos: hoje aplicam-se-lhes os limites gerais.
Cada banco pode emprestar menos, e alguns fazem-no com não residentes: o BPI indica até 70 % para estrangeiros não residentes, a UCI 70 %, o novobanco 80 % para residentes e nacionais da UE, do Reino Unido, do espaço Schengen, dos EUA e do Canadá. A tabela com as condições de sete credores e a data de verificação de cada linha está no nosso texto sobre crédito a não residentes.
Que prestação o banco aceita
O Banco de Portugal recomenda que as prestações de todos os seus créditos não passem de 45 % do rendimento mensal, líquido de impostos e contribuições. A prestação do novo crédito entra nesta conta com a taxa agravada: num crédito a mais de dez anos com taxa variável ou mista, pelo menos mais 1,5 pontos percentuais no indexante (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal); na taxa mista, conta a prestação depois do período fixo assim agravada, ou a do período fixo, se for maior.
Cada banco pode ultrapassar este limite em até 10 % do crédito que concede em cada semestre, desde que o justifique: o limite é a regra, não uma recusa automática. Se no fim do prazo tiver mais de 70 anos, o banco conta com um rendimento reduzido em pelo menos 20 %, na proporção dos anos depois dessa idade, salvo se já estiver reformado.
Prazo e idade
O prazo máximo é de 40 anos para quem tem até 35 anos e de 35 anos para os mais velhos; com dois titulares conta a idade do mais velho (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Os bancos juntam-lhe um limite de idade no fim do contrato: na Caixa Geral de Depósitos, por exemplo, 75 anos.
Exemplo: um não residente compra uma segunda casa
Casa de 300 000 €, entrada de 60 000 €, crédito de 240 000 € a 30 anos, comprador com 38 anos. Com a taxa média dos novos créditos à habitação de agosto de 2026, 3 %, a prestação é de 1 011,85 €. O banco testa-a com a taxa agravada de 4,5 %, o que dá 1 216,05 €; para isso caber em 45 % do rendimento, precisa de ganhar pelo menos 2 782,34 € líquidos por mês (a conta inclui o Imposto do Selo sobre os juros). A taxa de 3 % é a média do mercado: nas ofertas para não residentes da nossa tabela a TAN é de 4,422 % no BPI e 4,647 % no novobanco, e a prestação e o rendimento exigido sobem com ela.
Além da entrada, paga antes da escritura o IMT de 22 500,00 €, à taxa única de 7,5 % de um comprador não residente, o Imposto do Selo de 2 400,00 € sobre a compra e de 1 440,00 € sobre o crédito (0,6 %), e 700,00 € pelo registo da compra e da hipoteca na Casa Pronta. Ao todo, 87 040,00 € do seu dinheiro. Comissões do banco, avaliação e seguros não entram nesta conta: cada banco publica os seus no preçário.
Os valores são do simulador de crédito habitação: mude o preço, a entrada, o prazo ou a idade e veja o seu caso.
O que muda para um não residente
Os limites do Banco de Portugal não mudam com a residência; mudam a política de cada banco e os impostos. Um comprador não residente paga IMT à taxa única de 7,5 %, sem isenções, a menos que já tenha sido residente fiscal em Portugal; se passar a sê-lo no prazo de dois anos, a diferença é anulada a pedido (artigo 17.º do Código do IMT).
Para pedir crédito precisa de NIF português. O resto da lista varia de banco para banco: a UCI, por exemplo, pede a declaração de rendimentos, o relatório de responsabilidades de crédito do país onde vive e os extratos bancários dos últimos seis meses.
Se ganha noutra moeda que não o euro, um crédito em euros conta como empréstimo em moeda estrangeira (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). O banco tem de lhe explicar o risco cambial, propor-lhe forma de o limitar e avisá-lo durante o contrato quando a dívida ou a prestação subirem, por causa do câmbio, mais de 20 % (artigo 20.º do mesmo decreto-lei).
Sobre os juros de cada prestação incide ainda Imposto do Selo de 4 %. E o banco pede seguros: na Caixa Geral de Depósitos são obrigatórios seguro de vida e seguro multirriscos.
Um não residente pode ter crédito habitação em Portugal?
Pode. Os limites do Banco de Portugal são os mesmos, 80 % para uma segunda casa, mas cada banco decide a quem empresta e quanto: há bancos com produto próprio para não residentes e financiamento até 70 %.
Há crédito habitação sem entrada?
Pelas regras do Banco de Portugal, o banco financia no máximo 90 % da habitação própria e permanente e 80 % de qualquer outra casa, também nos imóveis vendidos pelos próprios bancos. Financiamento total só existe em regimes públicos específicos para jovens que compram a habitação própria e permanente, nunca para uma segunda casa. Uma entrada paga com crédito pessoal não escapa à regra: a prestação desse crédito entra na conta dos 45 %.
Taxa fixa, mista ou variável?
A maioria dos bancos oferece as três, e a variável segue a Euribor. Com taxa variável ou mista, o banco avalia a sua capacidade com a taxa agravada, pelo menos mais 1,5 pontos percentuais num crédito a mais de dez anos.
Quanto dinheiro próprio preciso de ter?
No exemplo acima, 87 040,00 € para uma casa de 300 000 €: a entrada e os impostos da compra e do crédito. O limite conta-se sobre o preço, não sobre o preço com impostos.