Wat u controleert voordat u nieuwbouw koopt
Bij nieuwbouw of kopen op plan zit bijna het hele risico in het voorlopig koopcontract (CPCV): het bouwdocument, de aanbetaling, de hypotheek van de projectontwikkelaar en IMT die al vóór de akte verschuldigd kan zijn. Controleer dat vóór u betaalt — na ondertekening krijgt u de aanbetaling alleen dubbel terug als de verkoper in gebreke blijft (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Kopen op plan: het voorlopig contract heeft een vaste vorm
Gaat het CPCV over een gebouw of appartement dat af is, in aanbouw of nog te bouwen, dan moeten de handtekeningen in persoon gelegaliseerd zijn en moet, volgens de letter van het Burgerlijk Wetboek, bevestigd zijn dat er een bouw- of gebruiksvergunning bestaat (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Veel bouwprojecten lopen nu op een voorafgaande melding in plaats van een vergunning: vraag altijd het bouwdocument (vergunning of melding) en het dossiernummer bij de gemeente, en controleer of ze over dit gebouw gaan.
De verkoper kan zich alleen op het ontbreken hiervan beroepen als de koper het heeft veroorzaakt. De vorm is er om u te beschermen: een CPCV zonder vermeld bouwdocument is een waarschuwing, geen detail.
De aanbetaling: wat u verliest en wat u terugkrijgt
Wat de koper onder het CPCV betaalt, geldt tot het tegendeel blijkt als aanbetaling (sinal). Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan is die verloren; doet de verkoper dat niet, dan kan de koper het dubbele eisen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Bij een nieuwbouwproject kunnen de bijbetalingen tijdens de bouw oplopen tot een groot deel van de prijs. Het dubbele is alleen iets waard als de ontwikkelaar kan betalen: vraag dat die betalingen gedekt zijn door een bankgarantie of borgtochtverzekering, vastgelegd in het contract.
IMT kan vóór de akte verschuldigd zijn
Staat het CPCV toe dat u uw positie aan een ander overdraagt, dan is IMT al bij ondertekening verschuldigd, en over de overdracht is opnieuw IMT verschuldigd (artigo 2.º do Código do IMT). Die clausule is gebruikelijk bij verkoop op plan; wilt u niet vóór de akte doorverkopen, laat haar dan schrappen.
De sleutels vóór de akte krijgen telt voor IMT ook als koop, tenzij de woning uw hoofdverblijf wordt en het contract geen overdracht van de positie toestaat (artigo 2.º do Código do IMT).
Verlaagde btw en IMT voor niet-ingezetenen
De bouw van woningen die als hoofdverblijf van de koper worden verkocht, kan onder verlaagde btw vallen, en de akte moet dat vermelden (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026). Wie zo'n woning koopt, moet daar binnen zes maanden zijn fiscaal adres vestigen en haar de 12 maanden daarna als hoofdverblijf houden; anders betaalt hij een IMT-toeslag van 10 % van de belastbare waarde.
Een niet-ingezeten koper betaalt bij aankoop van een woning IMT tegen één tarief van 7,5 %, zonder vrijstellingen of verlagingen, tenzij hij al eerder als fiscaal inwoner van Portugal gold (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Het verschil wordt op verzoek terugbetaald als u binnen twee jaar fiscaal inwoner wordt, of als u de woning binnen zes maanden na de koop bestemt voor verhuur tegen een gematigde huur en haar in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurt; het verzoek moet binnen zes maanden na de inschrijving of het huurcontract worden ingediend.
De hypotheek van de projectontwikkelaar
Projecten worden bijna altijd gefinancierd met een hypotheek op de grond of het gebouw. Vraag vóór de akte de certidão permanente van het kadaster: daarop staan hypotheken en beslagen. Uw appartement moet bij de akte vrij van lasten overgaan, met de doorhaling van de hypotheek in dezelfde akte.
Staan er op het uittreksel nog geen appartementen, dan is het gebouw in het register niet gesplitst en bestaat het appartement dat u koopt nog niet. Vraag wanneer het wordt ingeschreven — en plan de akte niet eerder.
Energiecertificaat vóór het voorlopig contract
De eigenaar moet de koper vóór het CPCV een kopie van het energiecertificaat geven, en vóór de akte het origineel (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Bij een woning in aanbouw is dat het voorlopige certificaat. De energieklasse geeft een idee van wat verwarmen en koelen gaan kosten — vergelijk die tussen projecten zoals u de prijs vergelijkt.
Gebreken: de termijnen lopen vanaf de oplevering
Hebt u als consument bij een ontwikkelaar een woning gekocht om zelf te bewonen? Volgens Decreto-Lei n.º 84/2021 hebt u 10 jaar voor constructieve gebreken en vijf jaar voor de rest, vanaf de oplevering. Na de melding van een gebrek vervallen de rechten na drie jaar als u ze niet uitoefent.
Loop bij de oplevering met een lijst door de woning, maak foto's en leg schriftelijk vast wat u vindt. Wat die dag is vastgelegd, is later moeilijk te betwisten.
Wie verkoopt: controleer de vergunning
Makelaardij mag alleen met een vergunning van het IMPIC. Vraag elke tussenpersoon het vergunningsnummer (AMI) — het kantoor en elke specialist met wie u spreekt, ook via flatin.pt — en controleer het in de openbare lijst voordat u iets betaalt. Een ontwikkelaar die zijn eigen appartementen verkoopt, heeft die vergunning niet nodig.
Kan ik mijn aanbetaling kwijtraken?
Ja, als de koper in gebreke blijft. Doet de verkoper dat, dan kan de koper het dubbele eisen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Wat controleer ik voordat ik een CPCV op plan teken?
Gelegaliseerde handtekeningen en het bouwdocument (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil), de certidão permanente met hypotheken, het energiecertificaat (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) en of het contract overdracht van de positie toestaat.
Kan IMT vóór de akte verschuldigd zijn?
Ja: als het CPCV overdracht van de positie toestaat, of als u de sleutels vóór de akte krijgt en de woning niet uw hoofdverblijf wordt (artigo 2.º do Código do IMT).
Hoeveel IMT betaalt een niet-ingezeten koper?
7,5 % bij aankoop van een woning, zonder vrijstellingen of verlagingen; het verschil wordt op verzoek terugbetaald als hij binnen twee jaar fiscaal inwoner wordt of tegen een gematigde huur verhuurt (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).
Hoe lang kan ik gebreken aan nieuwbouw melden?
Bij koop van een ontwikkelaar als consument: 10 jaar voor constructieve gebreken en vijf jaar voor de rest, vanaf de oplevering (Decreto-Lei n.º 84/2021).