Wat een eigenaar elk jaar betaalt
Een woning in Portugal kost elk jaar IMI, servicekosten van de VvE en verzekering; AIMI betalen particulieren pas boven 600 000 € fiscale waarde. IMI is een gemeentelijke belasting: het tarief, tussen 0,3 % en 0,45 %, geldt over de fiscale waarde van de woning — niet over de koopprijs.
IMI: het gemeentetarief over de fiscale waarde
Elke gemeente kiest haar tarief voor stedelijk vastgoed tussen 0,3 % en 0,45 % (artigo 112.º do CIMI) en mag het per deelgemeente (freguesia) laten verschillen. Het geldt voor de fiscale waarde (VPT) uit de caderneta predial, die bijna altijd onder de marktprijs ligt. Het tarief van uw gemeente staat op onze pagina met IMI-tarieven, het rekenvoorbeeld staat hieronder.
De IMI van een jaar is verschuldigd door wie op 31 december van dat jaar eigenaar was; de aanslag komt het jaar erna. Wie in het voorjaar verkoopt, betaalt dus nog het vorige jaar. Tot 100 € betaalt u in één keer, in mei; tot 500 € in mei en november; daarboven in drie termijnen: mei, augustus en november.
Vrijstelling in de eerste jaren en aftrek voor kinderen
Een woning gekocht als eigen hoofdverblijf kan drie jaar vrijgesteld zijn van IMI, met twee jaar verlenging waar de gemeenteraad dat besluit (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Voorwaarden: fiscale waarde tot 125 000 €, bruto gezinsinkomen in het vorige jaar tot 153 300 € en fiscaal adres binnen zes maanden na de koop in de woning. Bij een koop wordt de vrijstelling automatisch toegekend als u op tijd uw fiscaal adres wijzigt; elk gezin kan haar maar twee keer krijgen.
Met kinderen ten laste kan de gemeente de IMI op het hoofdverblijf verlagen: 30 € bij één, 70 € bij twee, 140 € bij drie of meer. Alleen waar de gemeenteraad dat heeft besloten.
AIMI: alleen bij groot vastgoedbezit
De toeslag op de IMI telt de fiscale waarde op van alle woningen en bouwgrond van één eigenaar. Een particulier trekt 600 000 € af en betaalt 0,7 % over de rest; komt het totaal vóór aftrek boven 1 000 000 €, dan is het marginale tarief 1 %, boven 2 000 000 € 1,5 %. Een vennootschap heeft geen aftrek en betaalt in de regel 0,4 %. Eén woning van gewone waarde komt nooit aan die drempel.
VvE en verzekering
In een gebouw met appartementsrechten worden de kosten van de gemeenschappelijke delen verdeeld naar het aandeel van elk appartement (permilagem) (artigo 1424.º do Código Civil). Bovenop de bijdrage stort elke eigenaar minstens 10 % van zijn aandeel in de overige kosten in het reservefonds. De bijdrage zelf staat in geen enkele tabel: de vergadering van eigenaars keurt haar goed, en een gebouw met lift, garage en conciërge kost veel meer dan een gebouw zonder.
De brandverzekering van het gebouw is verplicht, voor de appartementen en de gemeenschappelijke delen (artigo 1429.º do Código Civil). Vraag vóór de koop de begroting en de laatste notulen: daarin staat wat er betaald wordt en welke werkzaamheden al zijn goedgekeurd. Bij verkoop moet de verkoper de verklaring van de beheerder over de lasten en schulden van het appartement tonen (artigo 1424.º-A do Código Civil).
Hypotheek: de zegelbelasting
Over een lening met een looptijd van vijf jaar of langer betaalt u zegelbelasting van 0,6 % over het bedrag, één keer, bij verstrekking. Daarna betaalt u bij elke termijn 4 % zegelbelasting over de rente. Beide staan in het gestandaardiseerde informatieblad (FINE) dat de bank vóór het contract geeft.
Banken vragen meestal een overlijdensrisicoverzekering en een opstal- en inboedelverzekering. Beide zijn jaarlijkse kosten, en de prijzen lopen sterk uiteen — vergelijk voordat u de polis van de bank neemt.
Leegstaand of verhuurd
Verklaart de gemeente een woning langer dan een jaar leegstaand, dan geldt het drievoudige IMI-tarief (artigo 112.º do CIMI). In een gebied met woningdruk wordt het tarief met tien vermenigvuldigd en elk volgend jaar met nog 20 % verhoogd, tot twintig keer het normale tarief (artigo 112.º-B do CIMI). Een gebruikt tweede huis staat niet leeg, maar water- en stroomrekeningen helpen om dat gebruik aan te tonen.
Wie als woning verhuurt met een maandhuur van hoogstens 2,5 keer het maandelijkse minimumloon van 2026, betaalt over de huur 10 % tot eind 2029 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Daarboven geldt het bijzondere tarief van 25 % (artigo 72.º do Código do IRS), met verlagingen voor lange contracten onder voorwaarden. Elk huurcontract betaalt daarnaast zegelbelasting van 10 % over één maandhuur.
Hoeveel is de IMI per jaar?
Het gemeentetarief — tussen 0,3 % en 0,45 % — maal de fiscale waarde van de woning, niet de prijs. Tot 100 € betaalt u één keer, in mei.
Betaal ik IMI over de woning waarin ik woon?
Die kan drie jaar vrijgesteld zijn als de fiscale waarde niet hoger is dan 125 000 € en het gezinsinkomen niet hoger dan 153 300 € (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
Wie betaalt AIMI?
Een particulier pas als zijn woningen en bouwgrond samen meer dan 600 000 € fiscale waarde hebben. Daaronder niets.
Hoe wordt huurinkomen belast?
Met 10 % tot eind 2029 als de maandhuur niet hoger is dan 2,5 keer het maandelijkse minimumloon van 2026 (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais); daarboven met 25 % (artigo 72.º do Código do IRS).
Zijn de VvE-kosten verplicht?
In een gebouw met appartementsrechten wel: bijdrage, reservefonds van minstens 10 % en brandverzekering (artigo 1429.º do Código Civil).