Huis kopen in Portugal, stap voor stap
Om in Portugal een huis te kopen vraagt u een NIF aan, maakt u een budget met de belastingen, regelt u de hypotheek, kiest u buurt en woning, controleert u de papieren en tekent u het voorlopig koopcontract en daarna de akte (escritura). Daarna betaalt u elk jaar IMI.
NIF en fiscaal vertegenwoordiger
Zonder Portugees fiscaal nummer (NIF) opent u geen rekening bij een Portugese bank en tekent u geen voorlopig koopcontract of akte. U vraagt de NIF aan bij een belastingkantoor (serviço de finanças), zelf of via een vertegenwoordiger; een visum of verblijfsvergunning is daarvoor niet nodig.
Woont u buiten de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte, dan hebt u een fiscaal vertegenwoordiger nodig zodra u in Portugal een woning bezit, binnen 15 dagen; die plicht vervalt als u zich aanmeldt voor elektronische berichten op het Portal das Finanças (Ofício Circulado n.º 90057/2022). De koop alleen geeft geen verblijfsrecht.
Budget: belastingen en kosten boven op de prijs
Boven op de prijs komen de IMT (overdrachtsbelasting), zegelrecht (imposto do selo) van 0,8 % en de kosten van notaris en registratie. De IMT is getrapt: voor een hoofdverblijf loopt de vrijgestelde schijf tot 106 346 €, en wie een eerste hoofdverblijf koopt tot 35 jaar heeft een eigen tabel, vrijgesteld tot 330 539 €: de IMT Jovem.
Dan daalt ook het zegelrecht: er gaat tot 2 644,31 € af als de prijs niet boven 660 982 € komt (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Een koper die nooit fiscaal inwoner van Portugal is geweest, betaalt IMT tegen een vast tarief van 7,5 %, zonder vrijstellingen (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT); het verschil kan op verzoek worden teruggedraaid als u binnen twee jaar fiscaal inwoner wordt.
De IMT betaalt u op de dag van de aanslag of binnen de 30 dagen daarna (artigo 36.º do CIMT). De IMT-calculator rekent uw geval door met de juiste tabel.
Hypotheek
Voor een hoofdverblijf leent de bank hoogstens 90 % van de waarde van de woning, voor een tweede woning 80 % (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Eigen inbreng en belastingen betaalt u zelf, dus zorg dat u het antwoord van de bank hebt voordat u het voorlopig koopcontract tekent.
U vraagt de lening rechtstreeks aan bij een bank of via een hypotheekbroker; we halen de beste hypotheekbrokers erbij. De calculator toont de maandlast voor de prijs, inbreng en looptijd die u kiest.
Kiezen waar u woont
De buurt bepaalt de prijs per vierkante meter, het openbaar vervoer en de reistijd naar het werk. De stadsgidsen beoordelen elke buurt met een bron bij elk getal, en de kaart zet de steden naast elkaar.
Ook de IMI verschilt per gemeente. Elke gemeente heeft op de site een pagina met het geldende tarief.
De woning vinden
De catalogus toont nieuwbouwprojecten in het hele land, met prijzen per type woning en de herkomst van elke prijs.
Wilt u hulp bij de koop: flatin.pt is een makelaar met vergunning (AMI 28163). We regelen bezichtigingen, bereiden het voorlopig koopcontract voor, reserveren de notaris en begeleiden u tot de akte. Voor kopers zijn de diensten van flatin.pt gratis.
Controleren voor u tekent
Vraag de certidão permanente uit het kadaster op: daarin staan de eigenaar, hypotheken en beslagen. Bij nieuwbouw moet de hypotheek van de projectontwikkelaar in dezelfde akte als de escritura worden doorgehaald, en uw appartement moet in het register staan voordat er een datum wordt geprikt.
Bij koop op plan controleert u de bouwvergunning en het dossiernummer bij de gemeente. De verkoper geeft het energiecertificaat af vóór het voorlopig koopcontract (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Controleer de AMI-vergunning van een tussenpersoon in de openbare lijst van het IMPIC.
Voorlopig koopcontract en aanbetaling
Het voorlopig koopcontract (CPCV) legt de prijs, de aanbetaling en de termijn voor de akte vast. Bij een woning die af is, in aanbouw of nog te bouwen, worden de handtekeningen in persoon gewaarmerkt en wordt het bestaan van de bouw- of gebruiksvergunning bevestigd (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
Wat u bij het voorlopig koopcontract betaalt, geldt als aanbetaling (sinal): trekt de koper zich terug, dan is die weg; komt de verkoper zijn plicht niet na, dan kan de koper het dubbele eisen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil). Staat het contract toe dat u uw positie aan een derde overdraagt, dan is de IMT al bij ondertekening verschuldigd (artigo 2.º do Código do IMT); bent u niet van plan door te verkopen, vraag dan om die clausule te schrappen.
Akte en registratie
Met de akte (escritura) komt de woning op uw naam. U tekent bij een notaris, aan een balie van Casa Pronta of met een onderhandse akte die een advocaat of solicitador waarmerkt; met een hypotheek tekent de bank in dezelfde akte.
Na de akte wordt de koop in het kadaster ingeschreven, en een nieuwe certidão permanente toont de woning op uw naam.
Na de koop: IMI en jaarlijkse kosten
IMI is een jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Elke gemeente stelt haar tarief vast tussen 0,3 % en 0,45 % van de fiscale waarde (artigo 112.º do CIMI); de aanslag komt het jaar daarna en wordt betaald in mei, augustus en november, afhankelijk van het bedrag.
Daarbij komen de VvE-bijdrage, de verzekering en bij een groot vastgoedbezit de AIMI. Koopt u om er zelf te wonen, dan kunt u tijdelijke vrijstelling van IMI krijgen (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais) als de fiscale waarde en het gezinsinkomen binnen de grenzen blijven en uw fiscale woonplaats binnen zes maanden naar de woning gaat.
Kan een buitenlander een huis kopen in Portugal?
Ja. U hebt een NIF nodig, en een koper die nooit fiscaal inwoner van Portugal is geweest, betaalt IMT tegen een vast tarief van 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). De koop alleen geeft geen verblijfsrecht.
Wat kost de koop boven op de prijs?
De IMT volgens de getrapte tabel, zegelrecht van 0,8 %, notaris en registratie. De IMT-calculator geeft het bedrag voor uw geval.
Kan ik de aanbetaling kwijtraken?
Ja, als de koper zich terugtrekt. Komt de verkoper zijn plicht niet na, dan kan de koper het dubbele eisen (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).