Hypotheek in Portugal: hoeveel de bank leent en volgens welke regels
Een bank mag tot 90 % financieren van een woning die uw hoofdverblijf wordt en tot 80 % van een tweede woning of een woning om te verhuren. Dat zijn de grenzen van de Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), en ze hangen af van waarvoor de woning dient, niet van waar u woont. De maandlasten van al uw leningen, bij een variabele of gemengde rente berekend met een opslag, mogen niet hoger zijn dan 45 % van uw netto-inkomen, en de looptijd is tot 40 jaar als u hoogstens 35 jaar bent en daarna tot 35 jaar.
Hoeveel de bank mag lenen
De grens geldt voor de laagste van twee waarden: de koopprijs en de taxatie door een erkende taxateur (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Valt de taxatie lager uit dan de prijs, dan betaalt u het verschil zelf, bovenop de eigen inbreng.
De grenzen volgen het doel van de lening. Wie zonder in Portugal te wonen een vakantiewoning of een woning om te verhuren koopt, is beperkt tot 80 %, net als een inwoner die een tweede woning koopt. De huidige aanbeveling schafte ook de uitzondering af waarmee banken hun eigen vastgoed volledig mochten financieren: daarvoor gelden nu de gewone grenzen.
Een bank mag minder lenen, en sommige doen dat bij niet-ingezetenen: BPI noemt tot 70 % voor buitenlanders die niet in Portugal wonen, UCI 70 %, novobanco 80 % voor inwoners en onderdanen van de EU, het Verenigd Koninkrijk, het Schengengebied, de VS en Canada. Een tabel met de voorwaarden van zeven kredietverstrekkers publiceren we in het Portugees, Engels en Russisch.
Welke maandlast de bank aanvaardt
De Banco de Portugal beveelt aan dat de maandlasten van al uw leningen niet hoger zijn dan 45 % van uw maandinkomen na belastingen en sociale premies. De nieuwe lening telt mee tegen een verhoogde rente: bij een looptijd van meer dan tien jaar en een variabele of gemengde rente minstens 1,5 procentpunt op de index (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal); bij een gemengde rente telt de zo verhoogde maandlast na de vaste periode, of die van de vaste periode als die hoger is.
Elke bank mag de grens overschrijden voor hoogstens 10 % van wat ze per halfjaar uitleent, als ze dat motiveert: de grens is de regel, geen automatische weigering. Bent u aan het einde van de looptijd ouder dan 70 jaar, dan rekent de bank met een inkomen dat minstens 20 % lager is, naar rato van de jaren boven die leeftijd, tenzij u al met pensioen bent.
Looptijd en leeftijd
De maximale looptijd is 40 jaar voor wie hoogstens 35 jaar oud is en 35 jaar voor ouderen; bij twee leners telt de leeftijd van de oudste (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Banken voegen een maximumleeftijd aan het einde van de lening toe: bij Caixa Geral de Depósitos bijvoorbeeld 75 jaar.
Voorbeeld: een niet-ingezetene koopt een tweede woning
Een woning van 300 000 €, eigen inbreng 60 000 €, een lening van 240 000 € over 30 jaar, een koper van 38 jaar. Tegen de gemiddelde rente op nieuwe woningleningen in augustus 2026, 3 %, is de maandlast 1 011,85 €. De bank toetst die tegen de verhoogde rente van 4,5 %, dat geeft 1 216,05 €; om binnen 45 % van het inkomen te blijven (met zegelrecht op de rente), hebt u minstens 2 782,34 € netto per maand nodig. De 3 % is het marktgemiddelde: in de aanbiedingen voor niet-ingezetenen in onze tabel is de rente 4,422 % bij BPI en 4,647 % bij novobanco, en maandlast en vereist inkomen stijgen mee.
Naast de eigen inbreng betaalt u vóór de akte IMT van 22 500,00 € tegen het vaste tarief van 7,5 % voor niet-ingezeten kopers, zegelrecht van 2 400,00 € op de koop en 1 440,00 € op de lening (0,6 %), en 700,00 € voor de inschrijving van koop en hypotheek bij Casa Pronta. In totaal 87 040,00 € eigen geld. Bankkosten, taxatie en verzekeringen zitten er niet in: elke bank publiceert ze in haar tarievenlijst.
De cijfers komen uit onze hypotheekcalculator: wijzig prijs, inbreng, looptijd of leeftijd en bekijk uw eigen geval.
Wat er verandert voor een niet-ingezetene
De grenzen van de Banco de Portugal hangen niet af van waar u woont; het beleid van elke bank en de belastingen wel. Een niet-ingezeten koper betaalt IMT tegen een vast tarief van 7,5 %, zonder vrijstellingen, tenzij hij al eerder fiscaal inwoner van Portugal was; wordt hij dat binnen twee jaar, dan wordt het verschil op verzoek geschrapt (artikel 17 van de IMT-code).
Voor de aanvraag hebt u een Portugees fiscaal nummer (NIF) nodig. De rest van de lijst verschilt per bank: UCI vraagt bijvoorbeeld de belastingaangifte, een kredietrapport uit het woonland en bankafschriften van de laatste zes maanden.
Verdient u in een andere munt dan de euro, dan is een lening in euro een lening in vreemde valuta (artikel 4 van wetsbesluit 74-A/2017). De bank moet het wisselkoersrisico uitleggen, een manier aanbieden om het te beperken en u tijdens de looptijd waarschuwen als de koers de schuld of de maandlast met meer dan 20 % doet stijgen (artikel 20 van hetzelfde wetsbesluit).
Op de rente in elke maandlast komt bovendien zegelrecht van 4 %. En de bank vraagt verzekeringen: bij Caixa Geral de Depósitos zijn een levensverzekering en een opstalverzekering verplicht.
Kan een niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Portugal?
Ja. De grenzen van de Banco de Portugal zijn dezelfde, 80 % voor een tweede woning, maar elke bank beslist aan wie ze leent en hoeveel: sommige hebben een product voor niet-ingezetenen en lenen tot 70 %.
Kan ik kopen zonder eigen inbreng?
Volgens de regels van de Banco de Portugal leent een bank hoogstens 90 % voor een hoofdverblijf en 80 % voor elke andere woning, ook voor vastgoed van de banken zelf. Volledige financiering bestaat alleen in specifieke overheidsregelingen voor jonge kopers van een hoofdverblijf, nooit voor een tweede woning. Een inbreng betaald met een persoonlijke lening omzeilt de regel niet: die maandlast telt mee in de 45 %.
Vaste, gemengde of variabele rente?
De meeste banken bieden alle drie aan, en de variabele volgt de Euribor. Bij een variabele of gemengde rente toetst de bank wat u kunt dragen tegen een verhoogde rente, plus 1,5 procentpunt bij meer dan tien jaar.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig?
In het voorbeeld hierboven 87 040,00 € voor een woning van 300 000 €: de inbreng plus de belastingen op koop en lening. De grens geldt voor de prijs, niet voor prijs plus belastingen.