Як купити квартиру в Португалії: покроково
Щоб купити квартиру в Португалії, потрібно отримати NIF, порахувати бюджет із податками, вирішити питання з іпотекою, вибрати район і квартиру, перевірити документи, підписати попередній договір, а потім купчу (escritura). Після купівлі щороку сплачується IMI.
NIF і податковий представник
Без португальського податкового номера (NIF) не відкрити рахунок у місцевому банку й не підписати ні попередній договір, ні купчу. NIF отримують у податковій (serviço de finanças) особисто або через представника; віза чи посвідка для цього не потрібні.
Хто живе поза Євросоюзом і Європейською економічною зоною, з появою нерухомості в Португалії мусить призначити податкового представника, строк 15 днів; обов'язок знімається, якщо підключити електронні сповіщення на Portal das Finanças (Ofício Circulado n.º 90057/2022). Сама купівля житла права на проживання не дає.
Бюджет: податки й витрати понад ціну
До ціни додаються IMT (податок на перехід власності), гербовий збір (imposto do selo) 0,8 % і витрати на нотаріуса та реєстрацію. Шкала IMT ступінчаста: для основного житла неоподатковуваний щабель сягає 106 346 €, а покупці першого основного житла не старші за 35 років мають свою шкалу, без податку до 330 539 €; її називають IMT Jovem.
Гербовий збір для них теж нижчий: віднімається до 2 644,31 €, якщо ціна не перевищує 660 982 € (artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo). Покупець, який ніколи не був податковим резидентом Португалії, сплачує IMT за єдиною ставкою 7,5 % без пільг (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT); різницю можна повернути за заявою, якщо протягом двох років стати податковим резидентом.
IMT сплачується в день нарахування або протягом 30 днів після нього (artigo 36.º do CIMT). Калькулятор IMT порахує ваш випадок за потрібною шкалою.
Іпотека
На основне житло банк дає не більше 90 % вартості квартири, на друге житло 80 % (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Перший внесок і податки сплачуються з власних грошей, тому відповідь банку краще мати до підписання попереднього договору.
Кредит беруть у банку напряму або через іпотечного брокера. З іпотекою залучаємо найкращих іпотечних брокерів. Калькулятор покаже щомісячний платіж для обраних ціни, внеску й строку.
Де жити
Від району залежать ціна квадратного метра, транспорт і дорога на роботу. Гіди містами оцінюють кожен район і дають джерело кожного числа, а мапа порівнює міста поруч.
Ставка IMI теж своя в кожному муніципалітеті. Кожен муніципалітет має на сайті сторінку з чинною ставкою.
Пошук квартири
У каталозі зібрані новобудови по всій країні: ціни за типологіями і звідки взята кожна ціна.
Якщо потрібна допомога з купівлею, у flatin.pt є ліцензія на посередництво з нерухомістю AMI 28163: ми організовуємо покази, готуємо попередній договір, бронюємо нотаріуса і ведемо до escritura. Для покупця послуги flatin.pt безкоштовні.
Що перевірити до підписання
Попросіть certidão permanente з реєстру нерухомості: у ній видно власника, іпотеки й арешти. У новобудові іпотеку забудовника знімають у момент підписання купчої, а ваша квартира має значитися в реєстрі до того, як призначать дату.
Для квартири на етапі будівництва перевірте дозвіл на будівництво й номер справи в муніципалітеті. Енергосертифікат продавець передає до попереднього договору (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Ліцензію AMI посередника звірте з відкритим списком IMPIC.
Попередній договір і завдаток
Попередній договір купівлі-продажу (CPCV) фіксує ціну, завдаток і строк підписання купчої. Якщо квартира збудована, будується чи ще не розпочата, підписи засвідчують особисто, а в договорі засвідчують наявність дозволу на будівництво або на експлуатацію (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
Гроші, сплачені за попереднім договором, вважаються завдатком (sinal): відмовиться покупець, завдаток пропадає; не виконає договір продавець, покупець має право вимагати подвійну суму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil). Якщо договір дозволяє поступитися позицією третій особі, IMT треба сплатити вже під час підписання (artigo 2.º do Código do IMT); якщо перепродавати не плануєте, попросіть прибрати цей пункт.
Купча й реєстрація
Під час підписання купчої (escritura) квартира переходить до вас. Її підписують у нотаріуса, у відділенні Casa Pronta або як приватний документ, засвідчений адвокатом чи солісітором (solicitador); якщо є іпотека, банк підписує в тому самому акті.
Після купчої купівлю вносять до реєстру нерухомості, і нова certidão permanente показує квартиру вже на ваше ім'я.
Після купівлі: IMI і щорічні витрати
IMI сплачується щороку. Ставку встановлює муніципалітет, від 0,3 % до 0,45 % податкової вартості (artigo 112.º do CIMI); податок нараховують наступного року й сплачують у травні, серпні та листопаді, залежно від суми.
До цього додаються внески кондомініуму, страховка й AIMI за великої нерухомості. Якщо купуєте житло, щоб у ньому жити, можна отримати тимчасове звільнення від IMI (artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais), якщо податкова вартість і дохід родини вкладаються в ліміти, а податкову адресу перенесено в це житло протягом шести місяців.
Чи може іноземець купити квартиру в Португалії?
Так. Потрібен NIF, а покупець, який ніколи не був податковим резидентом Португалії, сплачує IMT за єдиною ставкою 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Сама купівля права на проживання не дає.
Скільки коштує купівля понад ціну?
IMT за ступінчастою шкалою, гербовий збір 0,8 %, нотаріус і реєстрація. Калькулятор IMT порахує суму для вашого випадку.
Чи можна втратити завдаток?
Так, якщо відмовиться покупець. Якщо договір не виконає продавець, покупець має право вимагати подвійну суму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).