Що перевірити перед купівлею новобудови
У новобудові й під час купівлі на етапі будівництва майже весь ризик — у попередньому договорі (CPCV): дозвіл на будівництво, завдаток, іпотека забудовника та IMT, який доведеться сплатити ще до угоди. Перевірте це до оплати: після підписання завдаток повернеться в подвійному розмірі, лише якщо договір порушить продавець (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Купівля на етапі будівництва: договір має особливу форму
Якщо попередній договір стосується будівлі чи квартири готових, недобудованих чи ще не розпочатих, підписи мають бути засвідчені в присутності сторін, а наявність дозволу на будівництво чи на експлуатацію, за текстом Цивільного кодексу, — посвідчена (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Нині багато будівництв ведуть за повідомленням замість дозволу: завжди просіть документ, на підставі якого будують, і номер справи в муніципалітеті, і перевіряйте, що вони стосуються саме цього будинку.
Продавець може послатися на недотримання цих вимог, лише якщо в ньому винен покупець. Форма захищає вас: договір, у якому не вказано документ на будівництво, — тривожна ознака, а не формальність.
Завдаток: що втрачаєте і що отримуєте
Усе, що покупець сплачує за CPCV, вважається завдатком (sinal), доки не доведено інше. Не виконав договір покупець — завдаток пропав; не виконав продавець — покупець має право вимагати подвійну суму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
На будівництві доплати до завдатку під час робіт можуть скласти більшу частину ціни. Подвійний розмір чогось вартий, лише якщо забудовникові є чим платити: попросіть, щоб ці платежі покривала банківська гарантія або страхування, і щоб це було записано в договорі.
IMT доведеться сплатити ще до угоди
Якщо попередній договір дозволяє відступити права за ним іншій особі, IMT сплачують уже під час підписання, а саме відступлення оподатковують знову (artigo 2.º do Código do IMT). Такий пункт часто трапляється під час продажу на етапі будівництва; якщо перепродавати до угоди ви не збираєтеся, попросіть його прибрати.
Отримати ключі до угоди — для IMT це теж купівля, крім випадку, коли житло буде вашим основним і договір не дозволяє відступлення (artigo 2.º do Código do IMT).
Знижений ПДВ та IMT для нерезидента
Будівництво житла, яке продають покупцеві для постійного проживання, може йти зі зниженим ПДВ, і це зазначають у договорі купівлі-продажу (artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 97/2026). Хто купив таке житло, має перенести туди податкову адресу протягом шести місяців і залишатися там наступні 12 місяців; інакше сплачує надбавку до IMT у розмірі 10 % податкової бази.
Покупець-нерезидент сплачує IMT за єдиною ставкою 7,5 % під час купівлі житла, без пільг і знижень, якщо раніше не визнавався податковим резидентом Португалії (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Різницю повернуть за заявою, якщо протягом двох років ви станете податковим резидентом або протягом шести місяців після купівлі виставите житло в оренду з помірною орендною платою і здасте його щонайменше 36 місяців за перші п'ять років; заяву подають протягом шести місяців від дати, коли ви стали резидентом або підписали договір оренди.
Іпотека забудовника
Проєкти майже завжди будують у кредит під заставу ділянки чи будівлі. Перед угодою попросіть certidão permanente — витяг із реєстру нерухомості: у ньому видно іпотеки й арешти. Квартира має перейти до вас без обтяжень, а заставу мають знімати тим самим актом.
Якщо у витягу ще немає окремих квартир, будинок не поділено на квартири в реєстрі, і тієї квартири, яку ви купуєте, юридично ще не існує. Запитайте, коли її зареєструють, і не призначайте угоду раніше.
Енергосертифікат до попереднього договору
Власник має передати покупцеві копію енергосертифіката до підписання CPCV, а оригінал — до угоди (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Для будинку, що ще будується, це попередній сертифікат. Клас енергоефективності дає уявлення про те, скільки коштуватимуть опалення й кондиціонер, — порівнюйте його між проєктами так само, як ціну.
Дефекти: строки йдуть від передачі ключів
Купили в забудовника житло для себе, як споживач? За Decreto-Lei n.º 84/2021 у вас 10 років на дефекти несучих конструкцій і п'ять років на решту — від передачі. Після того як ви повідомили про дефект, права припиняються через три роки, якщо їх не реалізувати.
Під час передачі ключів пройдіть квартиру зі списком, сфотографуйте й запишіть усе, що знайшли. Що зафіксовано цього дня, потім важко оскаржити.
Хто продає: перевірте ліцензію
Посередничати в угодах із нерухомістю можна лише з ліцензією IMPIC. Запитайте номер ліцензії (AMI) у кожного посередника — в агентства та в будь-якого фахівця, з яким говорите, зокрема через flatin.pt, — і перевірте його в публічному списку до будь-якої оплати. Забудовникові, який сам продає свої квартири, така ліцензія не потрібна.
Чи можу я втратити завдаток?
Так, якщо договір не виконає покупець. Якщо продавець — покупець має право вимагати подвійну суму (artigos 441.º e 442.º do Código Civil).
Що перевірити перед підписанням CPCV на житло, що будується?
Засвідчені підписи й документ на будівництво (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil), certidão permanente з іпотеками, енергосертифікат (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020) і те, чи дозволяє договір відступлення прав.
Чи може IMT знадобитися сплатити до угоди?
Так: якщо договір дозволяє відступити права або якщо ви отримали ключі до угоди, а житло не буде основним (artigo 2.º do Código do IMT).
Скільки IMT сплачує покупець-нерезидент?
7,5 % під час купівлі житла, без пільг і знижень; різницю повернуть за заявою, якщо протягом двох років він стане податковим резидентом або здасть житло з помірною орендною платою (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).
Скільки часу є на претензії щодо дефектів новобудови?
Під час купівлі в забудовника як споживач: 10 років на несучі конструкції та п'ять років на решту, від передачі (Decreto-Lei n.º 84/2021).