Іпотека в Португалії: скільки дасть банк і за якими правилами
Банк може дати до 90 % вартості житла, яке стане вашим основним місцем проживання, і до 80 % — другого житла або житла під оренду. Це ліміти Banco de Portugal (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026), і залежать вони від призначення житла, а не від того, де ви живете. Платежі за всіма вашими кредитами (змінна чи змішана ставка — з надбавкою) не мають перевищувати 45 % чистого доходу, а строк — до 40 років, якщо вам не більше 35 років, і до 35 років — якщо більше.
Скільки банк може дати
Ліміт рахують від меншої з двох сум: ціни купівлі та оцінки акредитованого оцінювача (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Якщо оцінка нижча за ціну, різницю ви доплачуєте самі — понад перший внесок.
Ліміти залежать від мети кредиту. Нерезидент, який купує житло для відпочинку чи під оренду, обмежений 80 % — як резидент, що купує друге житло. Чинна рекомендація скасувала й виняток, за яким банки фінансували повністю власну нерухомість на продажу: тепер і на неї діють загальні ліміти.
Банк може дати менше, і деякі так роблять для нерезидентів: BPI зазначає до 70 % для іноземців-нерезидентів, UCI — 70 %, novobanco — 80 % для резидентів і громадян ЄС, Великої Британії, Шенгену, США та Канади. Таблицю умов семи кредиторів ми публікуємо португальською, англійською та російською.
Який платіж банк допустить
Banco de Portugal рекомендує, щоб платежі за всіма вашими кредитами не перевищували 45 % місячного доходу після податків і соцвнесків. Новий кредит входить у цю суму за підвищеною ставкою: на строк понад десять років зі змінною або змішаною ставкою індекс підвищують щонайменше на 1,5 відсоткового пункту (Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal); за змішаної беруть так порахований платіж після фіксованого періоду або платіж фіксованого періоду, якщо він більший.
Банк може перевищити ліміт за кредитами на суму до 10 % того, що він видає за пів року, якщо обґрунтує: ліміт — це правило, а не автоматична відмова. Якщо наприкінці строку вам буде більше 70 років, банк рахує ваш дохід меншим щонайменше на 20 % — пропорційно рокам після цього віку, хіба що ви вже на пенсії.
Строк і вік
Максимальний строк — 40 років для позичальника не старшого за 35 років і 35 років для старших; якщо позичальників двоє, рахують вік старшого (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026). Банки додають межу віку наприкінці кредиту: у Caixa Geral de Depósitos, наприклад, 75 років.
Приклад: нерезидент купує друге житло
Квартира за 300 000 €, перший внесок 60 000 €, кредит 240 000 € на 30 років, покупцеві 38 років. За середньою ставкою нових іпотечних кредитів за серпень 2026 — 3 % — платіж 1 011,85 € на місяць. Банк перевіряє його за підвищеною ставкою 4,5 %, це 1 216,05 €; щоб він вклався в 45 % доходу, потрібно заробляти щонайменше 2 782,34 € на місяць чистими (з гербовим збором із відсотків). Ставка 3 % — середня ставка ринку: у пропозиціях для нерезидентів із таблиці TAN — 4,422 % у BPI і 4,647 % у novobanco, і платіж та потрібний дохід зростають разом із нею.
Понад перший внесок до угоди ви платите IMT 22 500,00 € — за єдиною ставкою 7,5 % для покупця-нерезидента, гербовий збір 2 400,00 € з купівлі та 1 440,00 € з кредиту (0,6 %) і 700,00 € за реєстрацію купівлі та іпотеки в Casa Pronta. Разом 87 040,00 € власних грошей. Комісії банку, оцінка й страховки сюди не входять: кожен банк публікує їх у своєму прейскуранті.
Цифри — з нашого іпотечного калькулятора: змініть ціну, внесок, строк чи вік і подивіться свій випадок.
Що змінюється для нерезидента
Ліміти Banco de Portugal від резидентства не залежать; залежать політика кожного банку й податки. Покупець-нерезидент платить IMT за єдиною ставкою 7,5 %, без пільг, якщо тільки раніше не був податковим резидентом Португалії; якщо стане ним протягом двох років, різницю анулюють за заявою (стаття 17 Кодексу IMT).
Для заявки потрібен португальський податковий номер (NIF). Решта списку в кожного банку своя: UCI, наприклад, просить податкову декларацію, кредитну історію з країни проживання та банківські виписки за останні шість місяців.
Якщо ви заробляєте не в євро, кредит у євро вважається кредитом в іноземній валюті (стаття 4 Декрету-закону 74-A/2017). Банк мусить пояснити валютний ризик, запропонувати спосіб його обмежити й попереджати вас, коли через курс борг або платіж зростуть більш ніж на 20 % (стаття 20 того ж декрету-закону).
З відсотків у кожному платежі стягують ще гербовий збір 4 %. І банк вимагає страховок: у Caixa Geral de Depósitos обов'язкові страхування життя і страхування житла.
Чи може нерезидент отримати іпотеку в Португалії?
Може. Ліміти Banco de Portugal ті самі — 80 % для другого житла, — але кому й скільки давати, вирішує кожен банк: у деяких є окремий продукт для нерезидентів із кредитом до 70 %.
Чи можна купити без першого внеску?
За правилами Banco de Portugal банк дає не більше 90 % на основне житло і 80 % на будь-яке інше, зокрема на нерухомість самих банків. Кредит на всю вартість буває лише в окремих державних програмах для молодих покупців основного житла і ніколи — на друге житло. Внесок, узятий споживчим кредитом, правило не обходить: платіж за ним входить у розрахунок 45 %.
Фіксована, змішана чи змінна ставка?
Більшість банків пропонують усі три, змінна прив'язана до Euribor. За змінної чи змішаної ставки банк оцінює, що ви потягнете, за підвищеною ставкою — щонайменше плюс 1,5 відсоткового пункту на строк понад десять років.
Скільки власних грошей потрібно?
У прикладі вище — 87 040,00 € на квартиру за 300 000 €: перший внесок і податки на купівлю та кредит. Ліміт рахують від ціни, а не від ціни з податками.