Ипотека в Португалии для нерезидентов: что публикует каждый банк
Нерезидент может получить ипотеку в Португалии, но на жильё, которое не станет его основным, Banco de Portugal ограничивает кредит 80 % стоимости, а некоторые банки дают меньше: BPI указывает 70 % для нерезидентов, UCI — 70 %. В таблице — то, что семь кредиторов публикуют на своих сайтах, с датой, когда мы читали каждую страницу; чего банк не публикует, так и помечено.
Условия, которые публикуют банки
Каждый банк считает свой пример на свою сумму, срок и долю кредита, поэтому TAEG в разных строках напрямую не сравнить. «Не опубликовано» значит, что банк не пишет этого на сайте, а не что он так не делает: спросите. Имя банка ведёт на страницу, откуда взяты цифры; страницы банков на португальском, кроме UCI.
| Банк | Максимум кредита, основное жильё | Максимум кредита, второе жильё или сдача | Срок и возраст к концу | Виды ставки | Пример банка, плавающая ставка | Нерезидентам и эмигрантам |
|---|---|---|---|---|---|---|
| novobanco сверено | Максимум кредита, основное жильё: не опубликовано | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 80 % (вторая квартира или сдача; резиденты и граждане ЕС, Великобритании, Шенгена, США, Канады) | Срок и возраст к концу: до 30 лет; не старше 75 лет к концу | Виды ставки: плавающая, фиксированная | Пример банка, плавающая ставка: TAEG 5,1 %; TAN 4,647 % (Euribor 12 мес. + 1,40 %); сумма и срок не указаны | Нерезидентам и эмигрантам: отдельный продукт для иностранцев-нерезидентов |
| Banco BPI сверено | Максимум кредита, основное жильё: не опубликовано | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 70 % (иностранцы-нерезиденты, вторая квартира) | Срок и возраст к концу: до 30 лет; моложе 75 лет к концу | Виды ставки: плавающая, смешанная, фиксированная | Пример банка, плавающая ставка: TAEG 5,1 %; TAN 4,422 % (Euribor 6 мес. + 1,5 %); 150 000 €, 30 лет, кредит 70 % стоимости | Нерезидентам и эмигрантам: иностранцы — резиденты и граждане ЕС, Великобритании, Норвегии, Швейцарии, Исландии, США и Канады; второе жильё или сдача |
| Millennium bcp сверено | Максимум кредита, основное жильё: 90 % (от меньшего из оценки и цены) | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 80 % (вторая квартира или сдача) | Срок и возраст к концу: 40 лет до 35 лет возраста, 35 лет старше; не старше 75 лет к концу | Виды ставки: плавающая, смешанная, фиксированная | Пример банка, плавающая ставка: TAEG 5,2 %; TAN 4,497 % (Euribor 12 мес. + 1,25 %); 150 000 €, 30 лет, основное жильё | Нерезидентам и эмигрантам: страница для португальцев за рубежом; отдельные условия не опубликованы |
| Santander сверено | Максимум кредита, основное жильё: 85 % оценки, но не больше 90 % цены | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 80 % (второе жильё; от меньшего из оценки и цены) | Срок и возраст к концу: 40 лет до 35 лет возраста, 35 лет старше; не старше 75 лет к концу | Виды ставки: плавающая, смешанная, фиксированная | Пример банка, плавающая ставка: TAEG 5,5 %; TAN 4,822 % (Euribor 6 мес. + 1,90 %); 150 000 €, 30 лет, кредит 80 % стоимости | Нерезидентам и эмигрантам: эмигранты: основное или второе жильё, заявка онлайн |
| Caixa Geral de Depósitos сверено | Максимум кредита, основное жильё: 80–85 % оценки и до 90 % цены (меньшее) | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 80 % (вторая квартира) | Срок и возраст к концу: 40 лет до 35 лет возраста, 35 лет старше; не старше 75 лет к концу | Виды ставки: плавающая, смешанная, фиксированная | Пример банка, плавающая ставка: TAEG 4,9 %; TAN 4,272 % (Euribor 6 мес. + 1,350 %); 150 000 €, 35 лет | Нерезидентам и эмигрантам: не опубликовано |
| Crédito Agrícola сверено | Максимум кредита, основное жильё: 90 % (от меньшего из оценки и цены) | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 80 % (второе жильё или сдача) | Срок и возраст к концу: 40 лет до 35 лет возраста, 35 лет старше | Виды ставки: плавающая, смешанная, фиксированная | Пример банка, плавающая ставка: TAEG 5,5 %; TAN 4,897 % (Euribor 12 мес. + 1,650 %); 170 000 €, 30 лет, кредит 80 % стоимости | Нерезидентам и эмигрантам: из-за рубежа — через отделение, где открыт счёт; во Франции, Люксембурге и Швейцарии — через представительство |
| UCI сверено | Максимум кредита, основное жильё: 70 % цены (нерезиденты) | Максимум кредита, второе жильё или сдача: 70 % цены (нерезиденты) | Срок и возраст к концу: до 30 лет; не старше 75 лет к концу | Виды ставки: плавающая, смешанная | Пример банка, плавающая ставка: не опубликовано | Нерезидентам и эмигрантам: продукт только для нерезидентов; большинство документов можно подать на языке оригинала |
Что Banco de Portugal устанавливает для всех банков
Лимиты Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 зависят от цели кредита, а не от резидентства: до 90 % на основное жильё и до 80 % на всё остальное. Лимит считается от меньшей из двух сумм — цены и оценки банка.
Платежи по всем вашим кредитам, причём новый при плавающей или смешанной ставке — по повышенной, не должны превышать 45 % чистого дохода. Срок — до 40 лет, если вам не больше 35 лет, и до 35 лет, если больше. Банк может быть строже: UCI, например, пишет о пределе долговой нагрузки в целом 40 % месячного дохода.
Сколько это стоит в цифрах
Вторая квартира за 300 000 €, первый взнос 60 000 €, кредит 240 000 € на 30 лет, покупателю 38 лет. По средней ставке новых ипотечных кредитов за август 2026 — 3 % — платёж 1 011,85 €; при проверке по ставке 4,5 % — 1 216,05 €. Чтобы уложиться в 45 %, чистый доход должен быть не меньше 2 782,34 € в месяц, с учётом гербового сбора с процентов. Ставка 3 % — средняя по рынку; в предложениях для нерезидентов из таблицы TAN выше (4,422 % у BPI, 4,647 % у novobanco), и платёж растёт вместе с ней.
До сделки, сверх взноса: IMT 22 500,00 € по ставке нерезидента 7,5 %, гербовый сбор 2 400,00 € с покупки и 1 440,00 € с кредита, 700,00 € за регистрацию в Casa Pronta. Всего 87 040,00 € своих денег — без комиссий банка, оценки и страховок.
Документы и доход
Нужен португальский налоговый номер (NIF). Остальное зависит от банка и страны, где вы живёте: UCI просит налоговую декларацию, кредитную историю из страны проживания и банковские выписки за последние шесть месяцев; novobanco публикует отдельный список только для резидентов Великобритании: share code Home Office, полный кредитный отчёт (Full Credit Report) и справку о доходах для HMRC.
Если зарплата не в евро, кредит в евро — это кредит в иностранной валюте (статья 4 Декрета-закона 74-A/2017): банк обязан объяснить валютный риск и предупредить вас, когда из-за курса долг или платёж вырастут больше чем на 20 % (статья 20 того же декрета-закона). Сам novobanco пишет, что для живущих вне еврозоны колебания курса могут увеличить сумму к оплате в евро.
IMT для нерезидента
Покупатель-нерезидент платит IMT по единой ставке 7,5 %, без льгот, если только раньше не признавался налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS (статья 17, пункт 10 Кодекса IMT). Если он станет резидентом в течение двух лет, разницу с обычной ставкой аннулируют по заявлению, поданному в течение следующих шести месяцев. Есть и третий путь: в течение шести месяцев после покупки сдать жильё под проживание по умеренной арендной плате и сдавать не меньше 36 месяцев за первые пять лет.
Сколько банк даёт нерезиденту?
Не больше 80 % на жильё, которое не станет основным, — это лимит Banco de Portugal; в нашей таблице — от 70 % до 80 % у банков, которые публикуют цифру для нерезидентов.
Какую ставку платит нерезидент?
На страницах для иностранцев-нерезидентов novobanco и BPI публикуют примеры со ставкой — они в таблице; остальные банки дают общие примеры. Средняя ставка новых ипотечных кредитов в Португалии за август 2026 — 3 %; в предложениях для нерезидентов — 4,422 % (BPI) и 4,647 % (novobanco), без сопутствующих продуктов.