Crédito habitação para não residentes: o que cada banco publica
Um não residente pode ter crédito habitação em Portugal, mas para uma casa que não vai ser a sua habitação própria e permanente o Banco de Portugal limita o financiamento a 80 % do valor, e há bancos que ficam abaixo disso: o BPI indica 70 % para não residentes, e a UCI 70 %. A tabela reúne o que sete credores publicam nos próprios sites, com a data em que lemos cada página; o que o banco não publica está marcado como tal.
Condições publicadas pelos bancos
Cada banco calcula o seu exemplo com montante, prazo e financiamento diferentes, por isso as TAEG não se comparam diretamente entre linhas. «Não publicado» quer dizer que o banco não o diz no seu site, não que não o faça: pergunte. O nome de cada banco abre a página de onde copiámos os valores.
| Banco | Financiamento máximo, habitação própria e permanente | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento | Prazo e idade no fim | Tipos de taxa | Exemplo do banco, taxa variável | Não residentes e emigrantes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| novobanco verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: não publicado | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (2.ª habitação ou arrendamento; residentes e nacionais da UE, Reino Unido, Schengen, EUA, Canadá) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,1 %; TAN 4,647 % (Euribor 12 m + 1,40 %); montante e prazo não indicados | Não residentes e emigrantes: produto próprio para estrangeiros não residentes |
| Banco BPI verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: não publicado | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 70 % (estrangeiros não residentes, habitação secundária) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; menos de 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,1 %; TAN 4,422 % (Euribor 6 m + 1,5 %); 150 000 €, 30 anos, financiamento de 70 % | Não residentes e emigrantes: estrangeiros residentes e nacionais da UE, Reino Unido, Noruega, Suíça, Islândia, EUA e Canadá; habitação secundária ou arrendamento |
| Millennium bcp verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 90 % (do menor entre avaliação e preço) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (2.ª habitação ou arrendamento) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,2 %; TAN 4,497 % (Euribor 12 m + 1,25 %); 150 000 €, 30 anos, habitação própria permanente | Não residentes e emigrantes: página para portugueses residentes no exterior; condições próprias não publicadas |
| Santander verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 85 % da avaliação, sem passar de 90 % do preço | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (segunda casa; do menor entre avaliação e preço) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,5 %; TAN 4,822 % (Euribor 6 m + 1,90 %); 150 000 €, 30 anos, financiamento de 80 % | Não residentes e emigrantes: emigrantes: habitação principal ou secundária, pedido online |
| Caixa Geral de Depósitos verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 80 a 85 % da avaliação e até 90 % do preço (o menor) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (habitação secundária) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 4,9 %; TAN 4,272 % (Euribor 6 m + 1,350 %); 150 000 €, 35 anos | Não residentes e emigrantes: não publicado |
| Crédito Agrícola verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 90 % (do menor entre avaliação e preço) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (habitação secundária ou arrendamento) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,5 %; TAN 4,897 % (Euribor 12 m + 1,650 %); 170 000 €, 30 anos, financiamento de 80 % | Não residentes e emigrantes: a partir do estrangeiro, pela agência de domicílio da conta; em França, Luxemburgo e Suíça, por um escritório de representação |
| UCI verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 70 % do preço (não residentes) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 70 % do preço (não residentes) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista | Exemplo do banco, taxa variável: não publicado | Não residentes e emigrantes: produto exclusivo para não residentes; a maioria dos documentos pode ficar na língua original |
O que o Banco de Portugal fixa para todos os bancos
Os limites da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 dependem do fim do crédito, não da residência: até 90 % para habitação própria e permanente, até 80 % para os outros fins. O limite conta-se sobre o menor entre o preço e a avaliação do banco.
As prestações de todos os seus créditos, com a do novo crédito, se a taxa for variável ou mista, calculada com a taxa agravada, não devem passar de 45 % do rendimento líquido. O prazo vai até 40 anos se tiver até 35 anos e até 35 anos depois. Cada banco pode ser mais exigente: a UCI, por exemplo, fala de um limite de endividamento de, em geral, 40 % do rendimento mensal.
Quanto fica, com números
Uma segunda casa de 300 000 €, entrada de 60 000 €, crédito de 240 000 € a 30 anos, comprador com 38 anos. Com a taxa média dos novos créditos à habitação de agosto de 2026, 3 %, a prestação é de 1 011,85 €; testada com 4,5 %, 1 216,05 €. Para caber em 45 %, o rendimento líquido tem de ser de pelo menos 2 782,34 € por mês, contando o Imposto do Selo sobre os juros. A taxa de 3 % é a média do mercado; nas ofertas da tabela para não residentes a TAN é mais alta (4,422 % no BPI, 4,647 % no novobanco), e a prestação sobe com ela.
Antes da escritura, além da entrada: IMT de 22 500,00 € à taxa de 7,5 % de não residente, Imposto do Selo de 2 400,00 € sobre a compra e de 1 440,00 € sobre o crédito, e 700,00 € de registo na Casa Pronta. Ao todo, 87 040,00 € do seu dinheiro, sem contar comissões, avaliação e seguros do banco.
Documentos e rendimento
Precisa de NIF português. O resto depende do banco e do país onde vive: a UCI pede a declaração de rendimentos, o relatório de responsabilidades de crédito do país onde vive e os extratos bancários dos últimos seis meses; o novobanco publica uma lista própria só para residentes no Reino Unido: o Share Code do Home Office, um Full Credit Report e uma declaração de rendimentos emitida para o HMRC.
Se recebe o salário noutra moeda que não o euro, o crédito em euros é um empréstimo em moeda estrangeira (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017): o banco tem de explicar o risco cambial e avisá-lo quando o câmbio fizer subir a dívida ou a prestação mais de 20 % (artigo 20.º do mesmo decreto-lei). O próprio novobanco escreve que, para quem vive fora da zona euro, as flutuações cambiais podem implicar o aumento do montante a pagar em euros.
O IMT de quem não é residente
O comprador não residente paga IMT à taxa única de 7,5 %, sem isenções, salvo se já tiver sido considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Se passar a ser residente no prazo de dois anos, a diferença para a taxa normal é anulada a pedido, feito nos seis meses seguintes. Há ainda uma terceira via: destinar a casa, nos seis meses seguintes à compra, a arrendamento habitacional de renda moderada e arrendá-la pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Quanto financia um banco a um não residente?
No máximo 80 % para uma casa que não é habitação própria e permanente, pelo limite do Banco de Portugal; na nossa tabela, entre 70 % e 80 % nos bancos que publicam um valor para não residentes.
Que taxa de juro paga um não residente?
Nas páginas para estrangeiros não residentes, o novobanco e o BPI publicam exemplos com a taxa: estão na tabela; os outros bancos publicam exemplos gerais. A taxa média dos novos créditos à habitação em Portugal foi de 3 % em agosto de 2026; nas ofertas para não residentes, 4,422 % (BPI) e 4,647 % (novobanco), sem produtos associados.