Crédit immobilier au Portugal pour les émigrés : ce que disent les banques
Un Portugais qui vit à l'étranger emprunte au Portugal avec les mêmes limites de la Banco de Portugal qu'un résident : jusqu'à 80 % pour une résidence secondaire ou un bien à louer, et jusqu'à 90 % seulement si le logement devient sa résidence principale, ce qui suppose d'y vivre. La grande différence tient à l'IMT : qui a déjà été résident fiscal au Portugal ne paie pas le taux unique de 7,5 % des non-résidents. Sur un logement à 250 000 €, cela fait 8 105,50 € au lieu de 18 750,00 €.
Ce que les banques disent aux Portugais de l'étranger
BPI écrit en toutes lettres que le crédit pour la résidence principale peut être demandé par les « residentes em Portugal (ou não residentes, mas de nacionalidade portuguesa) ». Millennium bcp et Santander ont des pages pour les Portugais résidant à l'étranger : la première annonce « Taxa fixa ou taxa mista, a escolha é sua », la seconde « Para habitação principal ou secundária. Totalmente online ».
Crédito Agrícola répond que oui, depuis l'étranger, par l'agence où vous avez votre compte, et que ceux qui vivent en France, au Luxembourg ou en Suisse peuvent passer par un bureau de représentation. La Caixa Geral de Depósitos ne publie pas de conditions pour les non-résidents sur sa page de crédit immobilier.
Les conditions publiées par les banques
Chaque banque calcule son exemple sur un montant, une durée et une quotité différents : les TAEG ne se comparent pas directement d'une ligne à l'autre. « Non publié » veut dire que la banque ne l'indique pas sur son site ; le nom de la banque ouvre la page lue, en portugais sauf pour UCI.
| Banque | Financement maximal, résidence principale | Financement maximal, résidence secondaire ou location | Durée et âge en fin de prêt | Types de taux | Exemple de la banque, taux variable | Non-résidents et émigrés |
|---|---|---|---|---|---|---|
| novobanco vérifié le | Financement maximal, résidence principale: non publié | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 80 % (résidence secondaire ou location ; résidents et ressortissants UE, Royaume-Uni, Schengen, États-Unis, Canada) | Durée et âge en fin de prêt: jusqu'à 30 ans ; jusqu'à 75 ans à la fin | Types de taux: variable, fixe | Exemple de la banque, taux variable: TAEG 5,1 % ; TAN 4,647 % (Euribor 12 mois + 1,40 %) ; montant et durée non indiqués | Non-résidents et émigrés: produit dédié aux étrangers non résidents |
| Banco BPI vérifié le | Financement maximal, résidence principale: non publié | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 70 % (étrangers non résidents, résidence secondaire) | Durée et âge en fin de prêt: jusqu'à 30 ans ; moins de 75 ans à la fin | Types de taux: variable, mixte, fixe | Exemple de la banque, taux variable: TAEG 5,1 % ; TAN 4,422 % (Euribor 6 mois + 1,5 %) ; 150 000 €, 30 ans, financement de 70 % | Non-résidents et émigrés: étrangers résidents et ressortissants de l'UE, du Royaume-Uni, de Norvège, de Suisse, d'Islande, des États-Unis et du Canada ; résidence secondaire ou location |
| Millennium bcp vérifié le | Financement maximal, résidence principale: 90 % (du plus bas entre évaluation et prix) | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 80 % (résidence secondaire ou location) | Durée et âge en fin de prêt: 40 ans jusqu'à 35 ans d'âge, 35 ans au-delà ; jusqu'à 75 ans à la fin | Types de taux: variable, mixte, fixe | Exemple de la banque, taux variable: TAEG 5,2 % ; TAN 4,497 % (Euribor 12 mois + 1,25 %) ; 150 000 €, 30 ans, résidence principale | Non-résidents et émigrés: page pour les Portugais résidant à l'étranger ; pas de conditions propres publiées |
| Santander vérifié le | Financement maximal, résidence principale: 85 % de l'évaluation, sans dépasser 90 % du prix | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 80 % (résidence secondaire ; du plus bas entre évaluation et prix) | Durée et âge en fin de prêt: 40 ans jusqu'à 35 ans d'âge, 35 ans au-delà ; jusqu'à 75 ans à la fin | Types de taux: variable, mixte, fixe | Exemple de la banque, taux variable: TAEG 5,5 % ; TAN 4,822 % (Euribor 6 mois + 1,90 %) ; 150 000 €, 30 ans, financement de 80 % | Non-résidents et émigrés: émigrés : résidence principale ou secondaire, demande en ligne |
| Caixa Geral de Depósitos vérifié le | Financement maximal, résidence principale: 80 à 85 % de l'évaluation et jusqu'à 90 % du prix (le plus bas) | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 80 % (résidence secondaire) | Durée et âge en fin de prêt: 40 ans jusqu'à 35 ans d'âge, 35 ans au-delà ; jusqu'à 75 ans à la fin | Types de taux: variable, mixte, fixe | Exemple de la banque, taux variable: TAEG 4,9 % ; TAN 4,272 % (Euribor 6 mois + 1,350 %) ; 150 000 €, 35 ans | Non-résidents et émigrés: non publié |
| Crédito Agrícola vérifié le | Financement maximal, résidence principale: 90 % (du plus bas entre évaluation et prix) | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 80 % (résidence secondaire ou location) | Durée et âge en fin de prêt: 40 ans jusqu'à 35 ans d'âge, 35 ans au-delà | Types de taux: variable, mixte, fixe | Exemple de la banque, taux variable: TAEG 5,5 % ; TAN 4,897 % (Euribor 12 mois + 1,650 %) ; 170 000 €, 30 ans, financement de 80 % | Non-résidents et émigrés: depuis l'étranger, par l'agence qui tient le compte ; en France, au Luxembourg et en Suisse, par un bureau de représentation |
| UCI vérifié le | Financement maximal, résidence principale: 70 % du prix (non-résidents) | Financement maximal, résidence secondaire ou location: 70 % du prix (non-résidents) | Durée et âge en fin de prêt: jusqu'à 30 ans ; jusqu'à 75 ans à la fin | Types de taux: variable, mixte | Exemple de la banque, taux variable: non publié | Non-résidents et émigrés: produit réservé aux non-résidents ; la plupart des documents peuvent rester dans la langue d'origine |
IMT : avez-vous déjà été résident au Portugal ?
Depuis le Decreto-Lei n.º 97/2026, l'acheteur non résident paie un taux unique de 7,5 %, sans exonération. En est exclu celui qui a déjà été considéré comme résident fiscal au Portugal au sens de l'article 16 du Code de l'IRS. Celui qui le devient dans un délai de deux ans paie le taux unique, puis demande l'annulation de la différence dans les six mois qui suivent (article 17, n° 10, du Code de l'IMT). Le Code ne fixe pas d'ancienneté maximale pour cette résidence ; gardez-en la preuve, l'administration fiscale peut la demander.
Pour qui a émigré après avoir été résident fiscal au Portugal, c'est le barème normal de l'IMT qui s'applique. Pour un enfant d'émigrés qui n'a jamais été résident fiscal au Portugal, c'est le taux de 7,5 %, malgré la nationalité portugaise.
Un exemple chiffré
Une maison de vacances à 250 000 €, un apport de 50 000 €, un crédit de 200 000 € (80 %) sur 30 ans, un acheteur de 38 ans. Au taux moyen des nouveaux crédits immobiliers (août 2026), 3 %, la mensualité est de 843,21 € ; testée à 4,5 %, 1 013,38 €. Le revenu net doit atteindre 2 318,63 € par mois, droit de timbre sur les intérêts compris.
Qui a déjà été résident fiscal paie 8 105,50 € d'IMT au barème des résidences secondaires et apporte 62 005,50 € de fonds propres à l'acte, avec un droit de timbre de 2 000,00 € sur l'achat et de 1 200,00 € sur le crédit, et 700,00 € d'enregistrement. Qui n'a jamais été résident paie 18 750,00 € d'IMT et doit réunir 72 650,00 €. Les chiffres viennent de notre simulateur de crédit.
Salaire en euros ou dans une autre monnaie
Payé en euros, en France ou au Luxembourg, vous n'avez pas de risque de change sur la mensualité. Payé en francs suisses, en livres ou dans une autre monnaie, vous avez un prêt en devise étrangère (article 4 du décret-loi 74-A/2017) : la banque doit vous expliquer le risque, vous proposer un moyen de le limiter et vous avertir quand le change fait monter la dette ou la mensualité de plus de 20 % (article 20 du même décret-loi).
Dans tous les cas, la banque additionne toutes les mensualités que vous payez déjà, y compris dans votre pays de résidence, sans dépasser 45 % du revenu net. Il faut un NIF portugais ; UCI, par exemple, demande la déclaration de revenus, un relevé des crédits en cours dans le pays de résidence et les relevés bancaires des six derniers mois.
Un émigré peut-il emprunter pour sa résidence principale ?
BPI l'accepte en toutes lettres pour les « residentes em Portugal (ou não residentes, mas de nacionalidade portuguesa) ». La résidence principale est le logement où vous vivez : la limite de la Banco de Portugal y est de 90 % ; tant qu'il s'agit d'une résidence secondaire, 80 %.
Un émigré paie-t-il l'IMT des non-résidents ?
Non, s'il a déjà été considéré comme résident fiscal au Portugal au sens de l'article 16 du Code de l'IRS. Sinon, il paie 7,5 %, sauf s'il devient résident dans un délai de deux ans (article 17, n° 10, du Code de l'IMT).