Crédito habitação para emigrantes: o que dizem os bancos e quanto pesa o IMT
Um português que vive no estrangeiro pede crédito habitação com os mesmos limites do Banco de Portugal que um residente: até 80 % para uma casa de férias ou para arrendar, e até 90 % só se a casa for a sua habitação própria e permanente, o que pressupõe viver nela. A grande diferença está no IMT: quem já foi residente fiscal em Portugal não paga a taxa única de 7,5 % dos não residentes. Numa casa de 250 000 € isso é 8 105,50 € em vez de 18 750,00 €.
O que os bancos dizem a quem vive fora
O BPI diz expressamente que o crédito para habitação própria permanente pode ser pedido por residentes em Portugal (ou não residentes, mas de nacionalidade portuguesa). O Millennium bcp e o Santander têm páginas para portugueses residentes no estrangeiro: o primeiro anuncia «Taxa fixa ou taxa mista, a escolha é sua», o segundo «Para habitação principal ou secundária. Totalmente online».
O Crédito Agrícola responde que sim, a partir do estrangeiro, pela agência onde tem conta, e que quem vive em França, Luxemburgo ou Suíça pode recorrer a um escritório de representação. A Caixa Geral de Depósitos não publica condições para residentes no estrangeiro na página do crédito habitação.
Condições publicadas pelos bancos
Os exemplos de cada banco usam montantes, prazos e financiamentos diferentes, por isso as TAEG não se comparam diretamente. «Não publicado» quer dizer que o banco não o diz no seu site; o nome do banco abre a página lida.
| Banco | Financiamento máximo, habitação própria e permanente | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento | Prazo e idade no fim | Tipos de taxa | Exemplo do banco, taxa variável | Não residentes e emigrantes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| novobanco verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: não publicado | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (2.ª habitação ou arrendamento; residentes e nacionais da UE, Reino Unido, Schengen, EUA, Canadá) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,1 %; TAN 4,647 % (Euribor 12 m + 1,40 %); montante e prazo não indicados | Não residentes e emigrantes: produto próprio para estrangeiros não residentes |
| Banco BPI verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: não publicado | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 70 % (estrangeiros não residentes, habitação secundária) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; menos de 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,1 %; TAN 4,422 % (Euribor 6 m + 1,5 %); 150 000 €, 30 anos, financiamento de 70 % | Não residentes e emigrantes: estrangeiros residentes e nacionais da UE, Reino Unido, Noruega, Suíça, Islândia, EUA e Canadá; habitação secundária ou arrendamento |
| Millennium bcp verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 90 % (do menor entre avaliação e preço) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (2.ª habitação ou arrendamento) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,2 %; TAN 4,497 % (Euribor 12 m + 1,25 %); 150 000 €, 30 anos, habitação própria permanente | Não residentes e emigrantes: página para portugueses residentes no exterior; condições próprias não publicadas |
| Santander verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 85 % da avaliação, sem passar de 90 % do preço | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (segunda casa; do menor entre avaliação e preço) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,5 %; TAN 4,822 % (Euribor 6 m + 1,90 %); 150 000 €, 30 anos, financiamento de 80 % | Não residentes e emigrantes: emigrantes: habitação principal ou secundária, pedido online |
| Caixa Geral de Depósitos verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 80 a 85 % da avaliação e até 90 % do preço (o menor) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (habitação secundária) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 4,9 %; TAN 4,272 % (Euribor 6 m + 1,350 %); 150 000 €, 35 anos | Não residentes e emigrantes: não publicado |
| Crédito Agrícola verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 90 % (do menor entre avaliação e preço) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (habitação secundária ou arrendamento) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,5 %; TAN 4,897 % (Euribor 12 m + 1,650 %); 170 000 €, 30 anos, financiamento de 80 % | Não residentes e emigrantes: a partir do estrangeiro, pela agência de domicílio da conta; em França, Luxemburgo e Suíça, por um escritório de representação |
| UCI verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 70 % do preço (não residentes) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 70 % do preço (não residentes) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista | Exemplo do banco, taxa variável: não publicado | Não residentes e emigrantes: produto exclusivo para não residentes; a maioria dos documentos pode ficar na língua original |
IMT: já foi residente em Portugal?
Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, o comprador não residente paga a taxa única de 7,5 %, sem isenções. Fica de fora quem já tenha sido considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS. Quem se tornar residente no prazo de dois anos paga a taxa única e pede depois a anulação da diferença, nos seis meses seguintes (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). O Código não fixa há quanto tempo essa residência pode ter sido; guarde prova dela, porque a Autoridade Tributária pode pedi-la.
Para quem emigrou depois de ter sido residente fiscal em Portugal, vale a tabela normal do IMT. Para um filho de emigrantes que nunca foi residente fiscal cá, vale a taxa de 7,5 %, apesar da nacionalidade portuguesa.
Exemplo com números
Casa de férias de 250 000 €, entrada de 50 000 €, crédito de 200 000 € (80 %) a 30 anos, comprador com 38 anos. Com a taxa média dos novos créditos à habitação de agosto de 2026, 3 %, a prestação é de 843,21 €; testada com 4,5 %, 1 013,38 €. O rendimento líquido tem de chegar a 2 318,63 € por mês, contando o Imposto do Selo sobre os juros.
Quem já foi residente fiscal paga IMT de 8 105,50 € pela tabela de habitação secundária e leva 62 005,50 € do seu dinheiro à escritura, com Imposto do Selo de 2 000,00 € sobre a compra e de 1 200,00 € sobre o crédito e registo de 700,00 €. Quem nunca foi residente paga 18 750,00 € de IMT e precisa de 72 650,00 €. Os valores são do simulador de crédito habitação.
Salário em euros ou noutra moeda
Quem recebe em euros, em França ou no Luxemburgo, não tem risco cambial na prestação. Quem recebe em francos suíços, libras ou outra moeda tem um empréstimo em moeda estrangeira (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017): o banco tem de lhe explicar o risco, propor-lhe forma de o limitar e avisá-lo quando o câmbio fizer subir a dívida ou a prestação mais de 20 % (artigo 20.º do mesmo decreto-lei).
Em qualquer caso o banco soma todas as prestações que já paga, também as do país onde vive, e não deve passar de 45 % do rendimento líquido. Precisa de NIF português; a UCI, por exemplo, pede a declaração de rendimentos, o relatório de responsabilidades de crédito do país onde vive e os extratos bancários dos últimos seis meses.
Um emigrante pode ter crédito para habitação própria permanente?
O BPI aceita-o expressamente para residentes em Portugal (ou não residentes, mas de nacionalidade portuguesa). É habitação própria e permanente a casa onde passa a viver: então o limite do Banco de Portugal é 90 %; enquanto for casa de férias, 80 %.
Um emigrante paga o IMT de não residente?
Não, se já foi considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS. Se nunca foi, paga 7,5 %, salvo se passar a ser residente no prazo de dois anos (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT).