Сколько своих денег нужно нерезиденту на покупку с ипотекой

Почему не бывает кредита на всю стоимость

Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 рекомендует банкам не давать больше 90 % на основное жильё и 80 % на всё остальное, а процент считается от меньшей из сумм — цены и оценки. Жильё для отдыха или под сдачу упирается в 80 %, будь покупатель резидентом или нет.

Раньше было исключение: недвижимость, которую продают сами банки, можно было финансировать полностью. Действующая рекомендация его отменила, и для такой недвижимости теперь те же лимиты. Если в объявлении обещают кредит на всю стоимость, посмотрите, кому и на какое жильё: на вторую квартиру лимит по-прежнему 80 %.

Первый взнос, взятый потребительским кредитом, правило не обходит: платёж по нему складывается с ипотечным в тех самых 45 % дохода, которые банк не должен превышать.

Два расчёта для одной квартиры

Кредит 80 %: взнос 60 000 €, кредит 240 000 € на 30 лет, IMT 22 500,00 €, гербовый сбор 2 400,00 € с покупки и 1 440,00 € с кредита, регистрация 700,00 €. Всего 87 040,00 €. Платёж по средней ставке за август 2026 — 3 % — составит 1 011,85 €, и банк захочет видеть не меньше 2 782,34 € чистого дохода в месяц, с учётом гербового сбора с процентов. В предложениях для нерезидентов TAN выше (4,422 % у BPI, 4,647 % у novobanco), и платёж растёт вместе с ней.

Кредит 70 % (BPI указывает 70 % для нерезидентов, UCI — 70 %): взнос 90 000 €, кредит 210 000 €, тот же IMT и регистрация и 1 260,00 € гербового сбора с кредита. Всего 116 860,00 €. Платёж снижается до 885,37 €, минимальный доход — до 2 434,54 €.

В обоих случаях IMT — нерезидентский, по единой ставке 7,5 % (статья 17, пункт 10 Кодекса IMT). Цифры — из нашего ипотечного калькулятора для покупателя 38 лет: подставьте свои.

Что в эти расчёты не вошло

Комиссии за оформление и оценку, страхование жизни и жилья и разница между оценкой и ценой, если оценка окажется ниже. Свои комиссии каждый банк публикует в прейскуранте.

Часть денег может вернуться: если вы станете налоговым резидентом Португалии в течение двух лет, разницу между нерезидентским IMT и обычным аннулируют по заявлению, поданному в течение следующих шести месяцев. То же — если в течение шести месяцев после покупки сдать жильё под проживание по умеренной арендной плате не меньше чем на 36 месяцев за первые пять лет.