De quanto dinheiro próprio precisa um não residente para comprar casa
Para uma casa de 300 000 € que não vai ser a sua habitação própria e permanente, conte com 87 040,00 € do seu dinheiro se o banco financiar 80 % e com 116 860,00 € se financiar 70 %: a entrada, o IMT, o Imposto do Selo e o registo. Crédito habitação sem entrada ou a cem por cento não existe para esta compra: o limite do Banco de Portugal é 80 %.
Porque não há financiamento total
A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 recomenda aos bancos que não emprestem mais de 90 % para habitação própria e permanente e de 80 % para os outros fins, e a percentagem conta-se sobre o menor entre o preço e a avaliação. Uma casa de férias ou para arrendar fica nos 80 %, seja o comprador residente ou não.
Até agora havia uma exceção: os imóveis vendidos pelos próprios bancos podiam ser financiados na totalidade. A recomendação atual acabou com ela, e esses imóveis têm hoje os mesmos limites. Quando um anúncio fala de financiamento a cem por cento, veja a quem se dirige e para que casa: para uma segunda casa o limite continua a ser 80 %.
Pagar a entrada com um crédito pessoal não resolve: a prestação desse crédito soma-se à do crédito habitação na conta dos 45 % do rendimento que o banco não deve ultrapassar.
Duas contas para a mesma casa
Com 80 % financiados: entrada de 60 000 €, crédito de 240 000 € a 30 anos, IMT de 22 500,00 €, Imposto do Selo de 2 400,00 € sobre a compra e 1 440,00 € sobre o crédito, registo de 700,00 €. Ao todo 87 040,00 €. A prestação, à taxa média de agosto de 2026, 3 %, é de 1 011,85 €, e o banco quer ver pelo menos 2 782,34 € de rendimento líquido por mês, contando o Imposto do Selo sobre os juros. Nas ofertas para não residentes a TAN é mais alta (4,422 % no BPI, 4,647 % no novobanco), e a prestação sobe com ela.
Com 70 % financiados (o BPI indica 70 % para não residentes, a UCI 70 %): entrada de 90 000 €, crédito de 210 000 €, os mesmos IMT e registo e 1 260,00 € de Imposto do Selo sobre o crédito. Ao todo 116 860,00 €. A prestação desce para 885,37 € e o rendimento mínimo para 2 434,54 €.
Em ambos os casos o IMT é o do comprador não residente, à taxa única de 7,5 % (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Os valores são do simulador de crédito habitação, com um comprador de 38 anos: mude-os para o seu caso.
O que fica de fora destas contas
Comissões de abertura e de avaliação, seguros de vida e multirriscos e a diferença entre a avaliação e o preço, se a avaliação ficar abaixo. Cada banco publica as suas comissões no preçário.
Uma parte pode voltar: se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, a diferença entre o IMT de não residente e o normal é anulada a pedido, feito nos seis meses seguintes. O mesmo vale se, nos seis meses seguintes à compra, a destinar a arrendamento habitacional de renda moderada e a arrendar pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Há crédito habitação a cem por cento em Portugal?
Para um não residente ou para uma segunda casa, não: o limite é 80 %, também nos imóveis vendidos pelos bancos. Financiamento total só existe em regimes públicos específicos para jovens que compram a habitação própria e permanente.
O banco financia o IMT?
O limite conta-se sobre o preço ou a avaliação, não sobre o preço com impostos. Num crédito no limite, o IMT e o Imposto do Selo saem do seu dinheiro, como a entrada.