Crédito habitação em Portugal para quem vive no Brasil
Quem vive no Brasil pode pedir crédito habitação em Portugal, mas conte com financiamento até 80 % no máximo, IMT à taxa única de 7,5 % e um crédito em euros pago com rendimento em reais, que para o banco é um empréstimo em moeda estrangeira. Nem todos os bancos aceitam residentes fora da Europa e da América do Norte: veja abaixo quem o diz e quem não o diz.
Que bancos aceitam quem vive no Brasil
O BPI publica a lista de países cujos residentes e nacionais podem pedir o crédito para estrangeiros não residentes: União Europeia, Reino Unido, Noruega, Suíça, Islândia, Estados Unidos e Canadá. O Brasil não está nela. O novobanco publica uma lista semelhante e, para quem vive noutro país, escreve: «venha falar com o novobanco que analisamos o seu caso».
A UCI tem um produto só para não residentes e, na sua página, não indica restrições de país de residência; financia até 70 % do preço e diz que a maioria dos documentos pode ficar na língua original. Os outros bancos da tabela não publicam regras para residentes no Brasil: pergunte antes de juntar documentos.
O que cada banco publica
Os exemplos de cada banco usam montantes, prazos e financiamentos diferentes, por isso as TAEG não se comparam diretamente. «Não publicado» quer dizer que o banco não o diz no seu site.
| Banco | Financiamento máximo, habitação própria e permanente | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento | Prazo e idade no fim | Tipos de taxa | Exemplo do banco, taxa variável | Não residentes e emigrantes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| novobanco verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: não publicado | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (2.ª habitação ou arrendamento; residentes e nacionais da UE, Reino Unido, Schengen, EUA, Canadá) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,1 %; TAN 4,647 % (Euribor 12 m + 1,40 %); montante e prazo não indicados | Não residentes e emigrantes: produto próprio para estrangeiros não residentes |
| Banco BPI verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: não publicado | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 70 % (estrangeiros não residentes, habitação secundária) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; menos de 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,1 %; TAN 4,422 % (Euribor 6 m + 1,5 %); 150 000 €, 30 anos, financiamento de 70 % | Não residentes e emigrantes: estrangeiros residentes e nacionais da UE, Reino Unido, Noruega, Suíça, Islândia, EUA e Canadá; habitação secundária ou arrendamento |
| Millennium bcp verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 90 % (do menor entre avaliação e preço) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (2.ª habitação ou arrendamento) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,2 %; TAN 4,497 % (Euribor 12 m + 1,25 %); 150 000 €, 30 anos, habitação própria permanente | Não residentes e emigrantes: página para portugueses residentes no exterior; condições próprias não publicadas |
| Santander verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 85 % da avaliação, sem passar de 90 % do preço | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (segunda casa; do menor entre avaliação e preço) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,5 %; TAN 4,822 % (Euribor 6 m + 1,90 %); 150 000 €, 30 anos, financiamento de 80 % | Não residentes e emigrantes: emigrantes: habitação principal ou secundária, pedido online |
| Caixa Geral de Depósitos verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 80 a 85 % da avaliação e até 90 % do preço (o menor) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (habitação secundária) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 4,9 %; TAN 4,272 % (Euribor 6 m + 1,350 %); 150 000 €, 35 anos | Não residentes e emigrantes: não publicado |
| Crédito Agrícola verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 90 % (do menor entre avaliação e preço) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 80 % (habitação secundária ou arrendamento) | Prazo e idade no fim: 40 anos até aos 35 de idade, 35 anos depois | Tipos de taxa: variável, mista, fixa | Exemplo do banco, taxa variável: TAEG 5,5 %; TAN 4,897 % (Euribor 12 m + 1,650 %); 170 000 €, 30 anos, financiamento de 80 % | Não residentes e emigrantes: a partir do estrangeiro, pela agência de domicílio da conta; em França, Luxemburgo e Suíça, por um escritório de representação |
| UCI verificado em | Financiamento máximo, habitação própria e permanente: 70 % do preço (não residentes) | Financiamento máximo, segunda habitação ou arrendamento: 70 % do preço (não residentes) | Prazo e idade no fim: até 30 anos; até aos 75 anos no fim | Tipos de taxa: variável, mista | Exemplo do banco, taxa variável: não publicado | Não residentes e emigrantes: produto exclusivo para não residentes; a maioria dos documentos pode ficar na língua original |
Rendimento em reais, prestação em euros
Um crédito em euros pago por quem recebe em reais é, para o regime português do crédito à habitação, um empréstimo em moeda estrangeira (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). O banco tem de lhe explicar o risco cambial na ficha de informação e no contrato, propor-lhe forma de o limitar e avisá-lo durante o contrato quando o câmbio fizer subir a dívida ou a prestação mais de 20 % (artigo 20.º do mesmo decreto-lei).
A conta é simples e pesa: a prestação em euros não muda com o câmbio, mas o que ela custa em reais sobe na mesma proporção em que o real perde valor face ao euro. O novobanco avisa na sua página que as flutuações cambiais podem implicar o aumento do montante a pagar em euros.
Exemplo com números
Apartamento de 250 000 € para férias ou para arrendar, entrada de 75 000 €, crédito de 175 000 € (70 %) a 30 anos, comprador com 38 anos. Com a taxa média dos novos créditos à habitação de agosto de 2026, 3 %, a prestação é de 737,81 €. O banco testa-a com 4,5 %, o que dá 886,70 €, e para caber em 45 % do rendimento são precisos pelo menos 2 028,78 € líquidos por mês, contando o Imposto do Selo sobre os juros, em euros ao câmbio que o banco usar. A taxa de 3 % é a média do mercado; nas ofertas para não residentes da tabela a TAN é mais alta (4,422 % no BPI, 4,647 % no novobanco), e a prestação sobe com ela.
Antes da escritura, além da entrada: IMT de 18 750,00 €, Imposto do Selo de 2 000,00 € sobre a compra e de 1 050,00 € sobre o crédito, e 700,00 € de registo na Casa Pronta. Ao todo 97 500,00 €. Os valores são do simulador de crédito habitação.
IMT: a taxa de não residente e quando volta
Um comprador que nunca foi residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5 %, sem isenções (artigo 17.º, n.º 10, do Código do IMT). Se vier viver para Portugal e se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, a diferença para a taxa normal é anulada a pedido, feito nos seis meses seguintes. O mesmo vale se, nos seis meses seguintes à compra, destinar o apartamento a arrendamento habitacional com renda dentro dos limites do Decreto-Lei n.º 97/2026 e o arrendar pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Para qualquer crédito precisa primeiro de NIF português. A UCI pede ainda a declaração de rendimentos, o relatório de responsabilidades de crédito do país onde vive e os extratos bancários dos últimos seis meses.
Um brasileiro que vive no Brasil consegue crédito em Portugal?
Pode pedir, mas a lista de países do BPI não inclui o Brasil, o novobanco analisa caso a caso e a UCI não publica restrições de país. O financiamento máximo é 80 % pelo limite do Banco de Portugal, e a UCI indica 70 %.
O banco aceita rendimento em reais?
As páginas dos bancos que lemos não o dizem: pergunte antes de pedir. Se o banco aceitar, o crédito é um empréstimo em moeda estrangeira e o banco tem de o avisar quando o câmbio agravar a dívida ou a prestação mais de 20 %.